房产 居民极限加杠杆,房价涨到尽头了!

01

从什么时候开始，即使掏空六个钱包买房也成奢望了？

近日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，住户部门债务分析将告诉我们答案。

gi1n11r0l3f7977.png

首先，问一个问题，房价是何时暴涨到大众负担不起的？

房价这20年来，一直在涨，国家GDP和居民收入也在增长，相对来说，二者同时增长的话，房价负担压力是同样不变的。

因此，准确地问，房价增速何时大大超越经济和收入增速？

4edpperqrct7978.png

深圳房价 1999-2019

以深圳作为典型例子，从1999-2014年，房价增速尚随着经济收入增加而合理上涨。

从2015年开始，深圳房价进入了翻番的疯狂涨价模式。

1999-2014年的房价没有对居民带来太大债务压力。房价虽然贵，但是跳一跳还是能够到。

自2014年以后，居民加杠杆带来的债务压力，明显随着房价翻倍而翻倍了。

clhblikgzbl7979.png

不容忽视的是，2014年城乡居民收入与GDP增速开始滑坡，房价飞涨，收入增速减缓，代表着居民购房压力越来越大。

同时，全国各地房价都开启疯涨。错过2014-2015年这个买房窗口期，很多人扼腕叹息。原来可以付首付的钱，第二年才够买个厕所。

更何况2015年股市暴跌，卖房炒股血本无归，没有比这个更悲伤的事情了。

h4kag0k1j0x7980.png

北上广深租金回报率（2008-2018）

从我国四大一线城市租金回报率走向就可以看出来。房价脱离实际收入越来越远。

房价通常由最有购买力的人影响，所以富人一路买高了价格。房租则是由租房者的收入决定。

租房者工资涨不快，房价一路涨太快，导致租金回报率越来越低。

02

据央行报告，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款。

hysjwxkchbp7981.png

这意味着，大家的钱用来还房贷多，用于消费和经营生意少。这就是房地产对其他行业的挤出效应，影响整体经济活力。

要注意的是，因近两年房价增速放缓，个人住房贷款增速和住户部门全部贷款增速也连续两年保持小幅回落。

报告还显示，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比去年上升3.4个百分点。

gntr4xkkyq47982.png

从国际同比看，我国住户部门杠杆率与国际平均水平一致，低于发达经济体平均水平，但在新兴市场经济体中处于较高水平。

nzh4hdl3van7983.png

我国住户部门杠杆率增幅仍处于较高区间。同比上升3.4个百分点，同期同期美国和澳大利亚住户部门杠杆率分别下降1.5个和0.7个百分点。

日本、英国等经济体住户部门杠杆率虽有不同程度上升，但增幅均小于中国。

中国住户部门杠杆率增速仍然过快了。

03

2018年，我国住户部门可支配收入54.4万亿元，同比增长8.7%，增速降低。住户部门债务收入比为99.9%，同比上升6.5个百分点。

其中，房贷收入比（个人住房贷款余额/可支配收入）为47.4%，较上年上升3.7个百分点。

这段话显示，我国居民债务杠杆上升，其中房贷占了几乎一半。

veeagim2yla7984.png

同时，不得不警惕的是，根据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查，低收入家庭的债务负担整体重于高收入家庭：

有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。

此外，年收入低于6万元的有负债家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元，意味着这部分家庭在收入水平不变的情况下，需要用近10年的全部收入偿还债务。

低收入家庭金融资产有限，消费支出刚性，很可能因为意外支出需求导致财务状况恶化。

杠杆是富人财富增值的手段，穷人资金链不定时炸弹。

近期市场也反映出这一现状，深圳豪宅市场受热捧，少数的富人还有实力加杠杆。

对于社会上大部分居民来说，购房杠杆已到极限。

04

分地区来看，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。

2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。

xcciybpsgou7985.png

浙江、上海和广东不仅住户部门贷款与生产总值的比例处于全国较高水平，而且贷款积累较：3个省市加总的贷款余额和近四年贷款增幅占全国的比例均超过四分之一。

据浙江大学公共服务与绩效评估研究中心主任胡税根对第一财经分析，浙江民间投资比较活跃，投资意识比较强，资本利用率比较高，这是浙江住户杠杆率高的一大原因。

05

我国居民加杠杆的空间快见顶了！

中下层的负债风险极大，所幸的是2018年，我国住户部门贷款的不良率，尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。

也就是买房者杠杆还能承受，断供违约的人较少。

房价还有上涨空间吗？

当房价上涨到脱离收入太远，则闪烁着泡沫。

可以预见的是，房价两年翻一番的历史不会再重演。北京房价从3万/平涨到6万/平，工薪族尚能用6个钱包上车，从6万/平普涨到12万/平，基本上是不可能上车了。

经济发展和工资增长速度追不上这房价涨幅！

再加上，酝酿中的房产税、空置税、完善的住房租赁市场和保障性住房建设，房地产长效机制，逐步成型。

房价涨到尽头了！炒房暴富时代结束！

附：30个大中城市住户杠杆率（来源第一财经）

2kqysbz4itl7986.png

参考资料：《中国金融稳定报告2019》

前往首页>>