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房产 并非耸人听闻!20-30年后高层住宅或逐步沦为“贫民窟”

就高层住宅本身而言,优缺点比较分明。优点是有开阔的视野,可览城市风景,通风采光具有优势。缺点也明显,发生火灾是比较麻烦的事,按照现有救援条件,20层(60米)以上的高楼几乎难以救援,即使消防云梯也几乎达不到。对于恐高人群来说高楼更是难迈过去的坎。由于高层一般都没防护网,对小孩安全也有隐患。如果遇到停电,人们出行也是一大难题。即使年轻的上班族,常常等电梯也是闹心的事。

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当然,这些因素根据每个人的需求来定,见仁见智,本文的重点不在此,下面我们主要来说说:20-30年后,现高价购买“高楼”会演变成“贫民窟”吗?业内有话说,“不是没可能”。

主要有3点原因:

1.维修保养是个问题。时间越久,设备设施越老化,维修难度和费用会越来越高。在过去我们建造的老小区遇到这样的情况就比较头疼,由于没有维修基金,只能通过小区居民自发凑款维修。但真正要一起付钱维修谈何容易?比如说维保电梯,低层住户不想出钱或少出钱,高层住户又不想多出钱,如果达不成一致,电梯就只能处于停摆,大家步行上下楼,这样的小区,谁还敢住进来?

对于高层住宅更是如此,虽然说新建的住宅大都有维修基金,但随着时间推移,高层住宅的维护保养费用越来越高,长期来说,买房时缴纳的维修基金根本就不足以支持长期维保。这样的例子不是没有,香港就存在一栋几十层高的住宅,居然没有电梯运行,每天爬几十层楼上下是什么感受呢?现在我们是无法想象的。

2.拆不起。曾有一位楼主在一家知名论坛上提出过这样的问题“再过30-40年,高层住宅面临拆迁,商人还能赚钱吗?”,这个问题值得深思。试想,我们现在很多一二十年房龄的房子都已经破旧不堪,按理说,30-40年后应该被拆迁重新安置。如果是几层楼的住宅还好,毕竟可以通过提高容积率,盖更高的住宅来获取建设资金和利润,拆迁是可行的。但如果是高密度几十层的高层住宅需要拆迁,谁能拆得起,难道要把30-40层高楼拆掉再盖80-100层的住宅来获得利润吗?显然,不赚钱的事,商人们不会去干,政府也无法补贴巨大的拆建资金。

3.欧美的高层住宅变成“贫民”窟了吗?说实在的,欧美的人口密度低,高层住宅并不普遍,大都建不高的住房。如果可参照的,就是高密度高层公寓,贫民们大都住在这样的高层楼房里,而在多数富人看来,这样的房子很不人道。所以,大多数有经济条件的人都住在所谓的“House”里。不仅欧美,香港地区也有类似情况,因为高层住宅后期维护费普遍高,物业也不愿意接管,只要有经济实力的人,都会陆续搬到其他地方,留下的都是中底层居民。

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北京大学光华管理学院朱国钟教授曾做过这样的研究,他通过大量数据模拟购房者与开发商动态行为,结合房价、供给、房龄和城市扩张影响。他推测,以后中国也会出现大面积的贫民区,主要就集中在现在建造的高层住宅里。从朱教授的推演看,确实不乐观。

楼层这么高,为什么还有人乐此不疲的购买呢?

市面上确实存在这样的现象,从居住的角度来说,大多数人都喜欢住大别墅,无奈经济条件有限。但这些年增值最大的不是别墅,而是高层住房,特别是刚需房小区增值更大。大家选择高层住宅的原因无非3点:

一是高层住宅总价低,受众群体更大。这是相对于同区域的别墅来说的,一般说来,一套200平米的别墅需要800万,而100平米的高层住宅只需要250万。这550万的差距自然会筛掉大部分有购房需求的客户。以后想转手,自然也是刚需的受众群体更多更容易卖掉。

二是高层住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200万的高层住宅,增值50%,总价还是只有300万,但如果600万的别墅增值50%,增总价要达到900万,净增加300万,显然是不容易的,或许只有30%。从资金效率上来讲,如果有600万投资房产,你可能更愿意买3套200万的高层住宅。

3.看不到20-30年以后的事。房地产快速发展也就20年左右,我们大多数人购买的高层商品房住宅也就在最近的10多年内,所以,无论是从房子的外立面,还是内部设施都比较新,维修基金充足,物业管理不错,也就说,各方面运行都很正常。不仅可以不用花那么多钱买别墅、洋房,还可以享受到市区地段的优质配套,何乐而不为呢?

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有人说,谈论20-30年后的事,是我们太多虑了,或者随着技术发展可以解决一些问题。但笔者想说的是,无论如何,很多问题就都需要资金去解决,建筑发展方向性问题应该也必须具有前瞻性,现在提出的小城镇就是一个方向,但对于已经形成的高楼住宅事实,我们更应该从后期维护和消防技术问题上给予更多倾斜研究,所谓人无远虑必有近忧,为自己也为后代们多考虑一些总是好的。 返回首页>>
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