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房产 如果在武汉楼市站岗也分穿不穿裤子,那总有人光屁股挨打

最近暗访吴家山,遇到件稀奇事。


周边所有项目居然开始把国家机器作为卖点,默契了得。什么东西湖新法院、东西湖会议中心、人民武装部,通通搬过来:我们版块很牛掰的,被官家点赞滴!


转头一想,不对啊。


官家来了,马路牙子、绿化这类城市展示面更新光鲜亮丽,你可以说站位高度,但跟房价无关啊。倒是治安可以保障,毕竟谁胆敢在官家门口闹事?


能把官家拿出来吹,估计也是实在找不到更有说服力的卖点了吧。


再往深一想,远城区本就先天不足


1.0时代吸收日月精华,慢慢成型。2.0时代还是等,你也不能跟人家打商量:嘿,2019要到我碗里来哦。地铁看似成了武汉的标配,但那是在主城区,对远城区来说,永远不嫌多。


一个地铁站奶一片,恰恰是武汉远城区的常态。因为真的没有刺激房价的板块利好了。


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1号延长线泾河线板上钉钉,6号线二期定型了,三店周边拿了地的开发商才一一入局。开发商心里也是慌得一逼啊。


远城区的出行方式就是靠地铁站养活,佳兆业的抢位姿势,体现得淋漓尽致。拿了地的开发商,不是所有心大如远洋,有耐心慢慢磨。


武汉所有这种刚需盘扎堆的板块,节点挨得紧,配套也雷同,两两捉对厮杀,贴身肉搏最激烈,拳拳到肉也最惨烈。


活路在哪儿?


1


4家竞争对手,抬头不见低头见,东原阅境对待示范区的态度,可是满满的求生欲呀。虽说这年头,看脸是王道,示范区可以好看,但不能仅限于好看


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这是7#架空层改装的“主题馆”,全落地玻璃窗。这套体系,叫“原聚场”。


武汉的架空层“改装风”,是渝浙系开发商一手带过来的,根据不同人群的需求,将大块空间切割,细分为吧台、书屋、影吧、剧场、休闲空间、烘焙工房等等。


东原阅境干脆收起吹得天花乱坠的吐沫星子,把你未来的生活场景直接搬到了你眼前。


这是东原第一次来汉口,也带来了“童梦童享”的标志——东东马。


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一般开发商做儿童主题乐园,都是重“全龄化”,攀爬梯、滑滑梯、恐龙蛋……由一连串的游戏场景贯穿全场,但东原并没有停留在“铺面”这个段位。


游戏场景是可以无限复制的,人人都可以做,但目前武汉没有一个项目的儿童主题乐园,具备唯一性、独特性的标识,让人形成记忆“着力点”。


而东原选用一个动物形象作为实际载体,以后,人们提到东原,就会联想到“东东马”,强化客群的产品意识。恐怕,这才是东东马的由来。


“寓教于乐”的高明之处在于,不流于直白说教,而是通过每天发生的游戏场景教小孩学会共享合作、互帮互助,留住了孩子,家长自然也会多作停留,交流育儿经,有效互动。


其实,“社区运营”这个概念源自东原集团一如贯之的传统


当初南湖项目的“童梦童享”,吊足了武汉人的胃口。后来交房后实地复盘,受限于小区体量太小,只发挥了5成功力,做了个微缩版。


到了吴家山四环边,东原阅境急于把未来的生活场景前置,正是折射出板块啥也没有的惨淡现实。所有架空层的功能分区,一家开发商的能力再大,也只能照顾到自家人。


板块只有一个冠名军运会的东西湖体育中心,比完赛就是一个普通的文体中心,未来转入商业运营常态。


整个吴家山都缺乏强劲的城市规划刺激,土拍被压得死死的,军运会的大腿也没那么管用。


东原阅境必须要提前把规划配套做出来,刺激你的想象和购买欲,让你对这个板块产生信心。


东原阅境亲身演示了,想要在远城区荒得见不到人的刁角活下来,该跪着,就要毫不犹豫地奉上膝盖


2


同样是7栋楼,中南熙悦是33F左右的高层,东原阅境是小高层,最高不超过24F。尽管户型面积段差不离,但小高层的卖相明显比高层要吸引人。


由于东原阅境的架空层已经把绝大多数的室外活动内化,空地做园林景观,另行它招。


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以中心为定点划圆,“米”字形步行道的好处是,你去小区的任何一栋楼,直径距离都不会太远,集散动线平衡均好。


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而中南熙悦,还是停留在非常传统的园林分区的常态做法。


再借一张隔壁买房哥的图。


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一条马路之隔,左边是中南熙悦,清一色绿色挡板,开盘半年多;右边是东原阅境,窗明几净的商铺,全落地玻璃设计,预计6月中下旬入市。


中南熙悦是常规操作,而东原提前规整商业街的做法,是在试图打破你对“货不对板”的疑虑。比起靠图纸堆起来的虚幻想象,实实在在摆在你眼前的东西,才有更强的信服力。


两家开发商对项目边界的处理方式,直接对应项目操盘手的段位差异。


中南亲身演示什么叫只会做房子的开发商。而东原从第一展示面商铺提前归置,到社区生活场景前置,倒显得中规中矩的中南熙悦,直接被秒了好几个段位。


中南熙悦作为片区地价次高的,高举1万8的大旗,成本压力摆在面前,不是没有上进心的


它烧钱。


敢做1栋楼的复式,东原也只有南湖的晴天见也做过这种产品, 70年产权的叠层产品,成本高昂,没几家舍得,稀缺性非常强,也是想跟周边项目拉开差异。


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102㎡的复式


它知道武汉客群在意什么。


2个四开间朝南,清一色的大横厅,窗墙比最高,中南熙悦的户型卖相就很养眼,“条正盘顺”。


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另外,中南熙悦的装修3K一平米,有新风系统和中央空调,东原阅境2.5K的装修标准,送暖气片、新风系统,华发四季同样的装修,送4台空调、电视机背景墙。


华发、东原、中南三家开发商在装修上都有不同程度地较劲。


就算刚需扎堆如盘龙城的宋家岗,装修也没见过这么大尺度地赠送。相比同样是四环边的沌口后官湖,2.k的装修清汤白水,倒显得吴家山良心不少。


这也从另一方面显示,三店周边的开发商认了板块的弱势


3


同为吴家山,西区新城和东区老城,完全是两副样子。再来看看隔壁黄狮海的。


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融创吴家山项目早在2016年8月,地价破万,电建地产9690元一平米的地价,可挨得近的九坤房价也才9K出头。吴家山西区只有中南熙悦,地价10133元一平米。


2016年楼市的不疯魔不成活,在吴家山这里热火朝天。如果按照地价*2.5的算法,售价不到2万5都说不过去。


然而行情转势即下,一纸限令,电建直接卖毛坯,单价也高达1万7,走高低配,洋房+高层,同样是高低配,融创单价1万8左右,就是别墅+超高层,起码两边落了一头好。


吴家山西区的房价普遍1万5左右,东区也就是黄狮海板块,单价一般在1万8左右,最便宜的是金地悦海湾,那是占了地价低的便宜。


同样是单价1万8,买光谷东不好吗?买后湖、四新、白沙洲,还是个三环内,武汉这个价位的选择太多了


4


站岗如果分穿裤子和不穿裤子的,那中南熙悦就是光屁股挨打的那种。据同行透露,最惨的时候去化只有5%。


怎么办?走分销啊,养“小蜜蜂”四处拉人,搞一套是一套。挣扎都不挣扎一下,直接把底线拉那么低。


吴家山是不幸的,因为这里是房价控制得非常严厉的板块。黄狮海拿价最高的那位,过得也艰难。


吴家山也是幸运的,全国开发商TOP30能掰扯一手,一起把板块做大做强。


所谓优秀的开发商,就是能准确认清形势,行情不好的时候,该跪就得跪


PS


最近后台收到最多的私信消息,说目前的市场行情很混沌,看不清。那么,我来帮你捋清楚——


本周六,6月15日下午,马哥下午茶开讲,本次主题——看清武汉当前房价形势,哪里还有空间。


你的老朋友马哥和你面对面聊市场,当然,你有其他关于购房方面的问题,也可以现场咨询。


时间:6月15日


地点:梧桐湖新城


我们备好干货和精致礼品,等着你哦!


现场将获免费电影票。


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