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房产 武汉好房子“无玄学”,有的只是“设计绝唱”

楼市里,隔山差五就出现“神户型”


不断刺激大家模仿抄袭的冲动


90平3房,120平4房双卫,叠拼+退台,全卧室朝南……


其实所谓神户型,基本都按相似路径发展


尽可能小而功能齐全


如果再延伸一点


就是规划合理+具备一定成长性


神户型经过时间洗礼


你会发现一些当初惊艳的产品


最终沉淀成“鸡肋”


比如,错层


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来源网络


有的户型其实非常贴合当下武汉限购环境+二胎现实


比如,复式


却由于种种原因


已消失在历史河流


哥以前也琢磨


为什么有的开发商总是能做“神户型”?


是因为他的设计师更努力?


还是因为别人不够用心?


都不是,很多时候,你抄都抄不了


因为,神户型并没有“玄学”


有的只是“设计绝唱”


01


杭州,是大家公认房地产天堂。


用开发商自己话说,在天堂干地狱的活儿。


连保利、万科这些特别“刚”的开发商,也能做很惊艳的产品。


因为你不做,人家看都不看你一眼。


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杭州某楼盘图


你不得不承认,杭州本地开发商,有着非常强悍的情怀。


他们把当地楼市审美门槛,抬得非常高。


一家杭州开发商在大冶做项目,老板专门飞到大冶看项目。


不出意料要求改设计。


这一改动,利润就减半,但老板不在乎。


就这种工匠精神,基本秒杀80%的武汉开发商。


还剩20%是什么?


规划。


2.0的容积率,无以伦比的自然人文环境,以及无比宽松的规划条件。


大家关注一下,杭州在2011~2015年这个时间段,隶属于萧山区的“世纪城”,堪称各种神户型集中营。


哥对比一下,大家就能明白。


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图1


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图2


图1是老产品,图2是当地在售豪宅。


图1建面比图2少了15个平方,但使用面积多了15个平方以上!


原因何在?


图1虽然只有153㎡,但足足送了7个阳台。


你看到图中黄色+挑空部分,都是赠送的面积。


北向的那个书房,直接就是设备间改造!


这种现象,在杭州非常常见。


比如一个东边套户型,东边送一个阳台,南边3个卧室,居然能各做一个阳台。


然后北边厨房+卫生间+书房,再送阳台。


这意味着整个户型,向三个方向,长出去一圈!


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来源网络


这2个户型非常经典。


89建面,拓展后使用面积达到丧心病狂的128平


然后再看这种超长阳台。


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来源网络


现场体验感非常震撼。


假如按照武汉的规矩,阳台面积不得超过建面15%。


以上所有的设计,统统不成立。


02


武汉的规划卡得非常严格。


首先容积率太高,5.0很常见


然后纯住宅很少,配比大量商办。


写字楼、商铺总要沿着主干道摆放吧,于是住宅就非常憋屈的放到后面。


武汉容积率本来就很高,建筑又限高,于是就做的密不透风。


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来源网络


再加上对土黄色谜之喜欢……


最终就是很难出精品。


外型不够有型,内在好一点,也OK啊。


抱歉啊,不存在的。


户型所谓“创新”,提高得房率,说穿了就是利用各种阳台,设备间,挑空。


然鹅,武汉对开发商这些小心思,摸得门儿清。


阳台最宽做多少,阳台面积和建面的比例,窗墙比最大多少,设备间能不能封,全部都有明文规定。


精确到厘米。


这也很好理解。


在地价不变的情况下,增加总建筑面积。


等同于既多盖房子,还少缴纳税费。


某种程度是占城市便宜,地方管理者不可能视而不见。


我们知道,户型发展的终极趋势,一定是用相对小的面积,解决更大面积才能实现的功能。


特别是在单价已经很高,而且武汉楼市坚持限购的环境中,大家仅能购买为数不多房子,用户越发的接受户型是功能尽可能全,同时,必须具备成长性。


曾经“复式楼”是相对贴合这种趋势的,而且几乎是武汉“提高使用率”唯一出口


但由于种种原因,他基本已经消失。


客户需求一直在,而且随着房价上涨,会越来越强烈,但市场供应,一直没有跟上。


03


哥掐指算了算,整个武汉在售的纯住宅复式,一共只有5个项目。


而像雅居乐花园这样,整个二期11栋高层住宅,全部都是复式产品的项目,在武汉楼市可算性价比的“凤毛麟角”。


为什么说复式使用率已经绝唱?


以雅居乐花园为例,产品面积段从109~143平方米,总价在160万~220万之间。


这个总价,基本就是光谷首改,或者品质刚需的价格段。


我们大致可以划分市场需求的范围,关山大道、光谷东,以及雅居乐花园所在的汤逊湖。


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来源武汉国土资源与规划局


关山大道单价2.5万样子,能选择面积段极少,80平户型已经绝迹。


光谷东正在进入住宅“枯竭期”,目前在售两个项目,200万价位买入门级105平产品。


三居双卫,三面朝南,已经是入门级产品极限。


如果户型变成复式,会有怎样体验?


以雅居乐最小的108户型为例。


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户型图(非交付标准)


通过户型拓展,得房率达到100%。


同样是3居室3卫,但主卧可以实现“全套房”。


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部分户型图(非交付标准)


这基本已经是武汉当下监管条件下,提高使用率的极限。


好,再对比其他在售复式,大部分是顶楼部分房源。


雅居乐是全楼栋34层,纵向17套全复式设计。


这个好处在哪?


绝不会出现复式顶楼常见的异性,尤其是尖顶。


完完全全的平坦面,意味着更高的使用效率。


我们知道,“大平层”的流行,是通过足够大的平面空间,以尽肯能多的“套房”设计,区分家庭不同成员之间动线,实现二胎居住甚至三代同堂。


而复式的差异在于,通过立体分割动线,确保家庭不同成员之间的私隐。


以雅居乐花园143平户型为例。


同样面积段,由于面积不够大,再加上得房率被砍,在平层空间可能只有3房、4房,最多实现双套房功能。


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户型图(非交付标准)


复式的生活体验,就完全不同,拓展后可实现4居3卫功能区分。


公区,私人区,完全独立,家人动线不受干扰。


哪怕三代同堂家庭,一家人在客餐厅相聚,老人回到一楼卧室。


男女主人,两个孩子,可以回到二楼三个卧室,各自休息。


同时,在二楼还能规划出影音区/书房。


这种高得房率+独立功能实现,就是复式产品最大的性价比。


04


雅居乐花园,前2年卖平层,基本就是光谷流量盘担当。


神盘之所以神盘,性价比,显然不止使用面积那点事。


确实,无可比拟的1.4公里湖岸线


遍数武汉,基本只有东湖滨生态条件可比拟。


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项目实景图


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项目效果图


雅居乐花园,最大自然天赋——


1.4公里汤逊湖湖岸线。


作为亚洲最大城中湖,这个湖岸线的观景,相当震撼。


而复式楼所在建筑,基本全栋都能看湖。


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营销中心实景图


值得一体的是,雅居乐邀请SWA进行湖岸绿道规划。


SWA是东湖绿道的规划设计机构。


说雅居乐花园与东湖绿道同级别,并不为过。


现在很多开发商,产品设计已经流水线化。


一套图纸可以走全国,从拿地到开盘,8个月。


而雅居乐花园单单公共和小区内部园林的规划设计,就耗时1年多。


目的就是拒绝简单复制粘贴,打造更贴合土地禀赋、地域特色的景观。


为配合外部环境,在小区内部,也有大量水景元素运用。


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项目园林效果图


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项目水景效果图


SWA的设计初衷在于,既然坐拥汤逊湖的雅居乐花园,天生具有大光谷·湖畔品质生活标杆的禀赋,就要最大化实现场地景观资源,以水为核心创造全方位、多层次空间体验,小区内外部实现一体化,创造形态各异的水空间体验。


水,不仅仅是景观的背景,而是围绕水打造更多主题式视觉体验,不同的水系包含小飞虹、跌水、滨水平台、水中吧台、水中休憩等等多种功能。


难能可贵的,实现用户与水的无阻隔互动。


整个项目的园林景观体系,通过植被与水景的融合,无论小品、座椅,哪怕是铺装地面的花纹,都仅仅扣住主题元素,追求极致视觉体验感。


05


这样一比较,雅居乐花园在光谷就比较特立独行。


而且跟当下主要供应量,形成完全错峰地位。


前面说过,光谷改善性客户,基本选择面就集中在光谷东OR汤逊湖。


光谷东作为未来光谷中心,130万方+的商业加持,各种城市属性预期强烈。


而雅居乐花园,主打“居住属性”牌,为光谷人居提供更多可能性。


户型稀缺+资源稀缺,更重要的是,光谷目前纯住宅供应稀缺局面之下,雅居乐大批量供应上市,对光谷楼市也有“解渴效应”。


更何况这个区域本身的生活配套比较成熟,沿着江夏大道可快速进入三环线,项目距光谷广场约12公里,距大学园路约5公里,距离光谷软件园约8.9公里。


有轨电车T2汤逊湖站,城际铁路庙山站、距离项目1.7公里左右,通过公交+轨道交通可以快速串联武昌中心区和光谷中心区。


光谷,永远不缺城市化大水漫灌。


相反,走进雅居乐花园售楼部,甚至整个示范区,说俗套点,就是鸟语花香的生态公园既视感。


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项目示意图


同样160-220万的总价,雅居乐花园的空间尺度优势——


因为极度稀缺产品,带来更多房间+人流动线分层+三代居住效应匹配度,对带眷效应极强,非武汉土著为主的光谷楼市,这就是一道关于“人居”的选择题。


来源:楼市武汉

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