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房产 蓝领公寓市场火爆 长租公寓再度转向发展

据相关媒体报道,长租公寓品牌自如正在进行的B轮融资接近尾声,已募集约5亿美元。据悉本轮由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投,自如本轮投前估值约45亿美元。


然而,就在几天前的11日,远洋集团却被曝出拟在年内剥离长租公寓业务。更早之前的5月14日,朗诗绿色集团也发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。


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一边是资本依然在持续入场,另一边却是止损剥离。进退之间,折射出长租市场正在发生改变。


“行业已无风口,企业更趋冷静,资本也更趋理智,头部企业会更集中化。”房东东创始人全雳向时代周报记者道出当下长租公寓的发展现状。


增量开发转存量运营


种种迹象显示,长租公寓行业对于规模的追求速度正在逐渐放缓。除了远洋和朗诗的退场动作之外。正荣地产的长租公寓品牌“荣遇”推进节奏迟缓,筹备三年后才在上海落地首个项目 。


而即使是实力雄厚的龙头房企,长租公寓发展速度也明显低于预期。


2017年,万科为第二年定下累计开业15万间的目标。然而,去年泊寓仅开业了6万间,除此之外,以“万村计划”来拓展租赁业务的计划也被停掉。


龙湖2018年年报数据显示,龙湖冠寓开业5.3万间,离目标开业房间数量6.5万间仍差1.2万间。


不再执着于规模,不少房企对长租公寓的投资重心从增量开发转向存量运营。


万科广州泊寓方面向时代周报记者表示,广州泊寓已开业项目29个,在运营房间将近9000套,储备房源2万套,未来将持续发展增长,继续释放储备房源。


一家小型长租公寓的CEO向时代周报记者透露,目前公司旗下有300多间房源,暂时不会继续进行规模扩张,而是专注提升服务,打造社区式的公寓一体化,开发超市,生疏,快递收取等增值服务。


值得注意的是,在大部分房企对公寓板块放慢脚步时,仍有企业将规模拓展视作现阶段核心任务。


“金地目前已拓房源约1.5万间,投入运营约6000间。2019―2021年将是金地长租公寓规模快速发展的三年,在一线城市核心区域,也在持续关注市场上的物业购买机会。”金地方面对时代周报记者表示。


明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强则向时代周报记者指出,“从西方发达国家来看,住宅满足以后,需要进入商用不动产才能够获得持续增长,目前我国每年的住宅需求依然维持在高位。有先见之明的开发商需要开始为未来布局,长租公寓就是其中一个业态。”


“而之所以有的开发商激进,有的谨慎,在于每家房企的战略不同,自身的实力也不同,比如融资成本低的,它承压的能力就强一些。”艾振强补充道。


与此同时,一些头部公寓运营企业收购动作依然不断。


1月17日,蛋壳公寓以2亿美元的价格收购爱上租,2月份,上海麦悦收购寓见公寓部分资产。5月29日,安歆集团与逗号公寓在战略发布会上宣布合并逗号公寓。


盈利困局


在跑马圈地规模扩张运动中,长租公寓利润低、回报周期长、融资成本高的短板逐渐显现。


苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁向时代周报记者指出,为了长期运营,很多运营商采取重资产运营模式,势必要长期租赁或者购买该住宅地产,并进行装修,这也意味着大量成本资金的投入,资产模式较重;受到租金有限的影响,长租公寓利润相对有限,甚至无法覆盖成本。


万科广州泊寓方面亦向记者坦言,“虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在7年左右。”


龙湖2018年年报数据显示,集团物业投资租金收入为40.9亿元,冠寓的收入占比达10.4%,实现租金收入达4.2亿元,较2017年增长1062.7%。尽管收入大幅增长,但其整体出租率仅有50.1%,目前仍未实现盈利。


除此之外,融资利率也成为长租公寓盈利路上的拦路虎。仲量联行的分析报告指出,位于上海、北京、广州的长租公寓回报率在3.5%―4.5%之间。时代周报记者查阅发现,企业回报率通常难以覆盖企业财务成本。4月份,“碧桂园发行17.17亿元的租赁住房REITs”,利率为5.75%。5月31日,宋都股份发行了8亿元住房租赁公司债,利率高达8.5%。


苏宁金融研究院高级研究员付一夫指出,长租公寓想要盈利,首先避免诸如“甲醛门”一类的负面现象频频出现,再进一步通过连锁经营扩大规模。


但有些企业也许等不到扩大规模。前文所述的小型长租公寓CEO向时代周报记者表示,一般每套房要实现盈利至少需要10―15个月的时间,从去年8月开始,一直在接洽投资方,但始终未达成合作意向,目前仍是自有资金在支撑。


下一个风口


部分企业离场的同时,整租给用工单位、坪效比白领长租公寓更高的蓝领公寓即将成为下一个风口。


2018年5月22日,杭州市颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》,对蓝领公寓的需求申报、房源分配、人员准入、租金状况等方面都做了明确的规范。


同年6月15日,北京市住建委也发布了相关文件,要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米,且每个居住房间的居住人数不应超过8人,率先制定出消防安全细则。


“蓝领公寓的坪效其实比白领公寓的高,大约是1.5倍,回报率自然也要高于白领公寓,而跟企业签约,时间上也更加稳定。”艾振强表示。


虽然回报率更高,但蓝领公寓也面临不少发展困境。“因为居住的人多,管理安全问题也会随之出现,除此之外,管理成本也相对较高。”艾振强补充道。


事实证明,蓝领公寓的确开始“火了”。据悉,安歆集团在合并逗号公寓后,其床位数从6万张,增长到近10万张,业务布局从9个城市,增加到17个城市。


而魔方方面则告诉时代周报记者,旗下的“9号楼公寓”已覆盖8个城市,运营门店40家,为数百家企业的4万多名员工提供租住服务。


此外,碧桂园的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已进入蓝领公寓领域,陆续布局完成。(来源:时代周报)


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