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房产 现在房地产企业发展过程中主要的风险

房地产板块的风险,可以分为不可控的风险和可控风险,国家政策的风险和市场变化的风险,是地产企业无法控制的,而融资风险、项目实施风险均为可控风险,主要是来自于板块的自身,选择符合自身需求的项目来操作,项目的利润率,项目的现金流,项目的去化率,工程建设的质量安全风险,销售合同的履约风险等!


一、政策风险。


国家对房地产行业的宏观调控行为是调节房地产行业走向的基础,也是影响房地产行业至关重要的因素。从长远来看,房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去,仍未可知。与其他商品相比,房地产整体价格较高,且关乎每一个人的生活,因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响,也是历届政府关心的重要民生问题,政策调控的主要对象。上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序,对社会的稳定造成不好影响;房价缓慢上涨甚至价格下滑,不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性,使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势,来制定相关的税收政策、行业政策,以此来影响房地产经济的具体走向。


二、市场风险。


市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面,是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响,使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标,从而造成投资资金无法及时回笼,形成资金沉淀的风险。由于许多房地产项目开发周期较长,而在这个过程中随着经济的发展,不仅房地产行业会发展变化,人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变,因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性,则很有可能造成价格过低或产品滞销,从而对房地产开发商的投资效益造成影响。


三、融资风险、利率风险。


房地产企业项目的开展需要资金作为支撑,因此在房地产企业项目开发中,如何得到资金支撑是首先需要解决的问题,而面对这一问题,融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下,房地产企业就不得不面临较高的融资风险,这种风险的产生,与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系,因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境,都会导致房地产企业面临严重的融资风险。利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后,不仅会提升房地产企业的支出成本,而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策,从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。


四、项目建设阶段的风险,主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。


在项目建设阶段中,规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等,当这种风险产生时,建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁,而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。在项目建设阶段,施工进度风险是一种常见的风险之一,导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延,施工成本投入势必会持续加大,这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升,而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外,从房地产产品销售来看,施工进度风险的产生,也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素,而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线,这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间,而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响,继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生,与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系,一旦施工过程产生质量问题,那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此,在施工过程中,无论是开发商还是施工监理方,都应当将施工质量管控放在至关重要的位置,通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作,来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。


本文来源:腾讯网

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