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房产 长租公寓规模战告一段落,开发商集体落后!?怎样才能逆袭?

去年,万科提出“收敛”、“聚焦”,“活下去”。加上当时全国各地长租公寓运营商的雷声隆隆,万科长租公寓似乎也成了不受待见的业务。


然而,人们很快发现,正如“活下去”是喊给其他人听的,万科并没有抛弃长租公寓,今年6月28日,在万科2018年度股东大会上,郁亮指出,行业到了白银时代,再靠过去单一的业务不足以支撑业务的发展。如今长租公寓也是万科的基本盘之一,只有开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑,万科才能继续领跑行业。


数据显示,虽然拓展的速度有所放缓,但是截止今年上半年,万科泊寓的拓展规模累计达23万间,开业规模为7万间,位列房企长租公寓运营商第一。


作为创新业务,长租公寓是头部房企多元化布局中不可或缺的板块,目前已经有接近一半的TOP50房企布局长租公寓。新派公寓创始人王戈宏多次在演讲中表示,由于房企手握大笔资金,未来长租公寓领域很可能是开发商的天下。


然而,万科的23万间规模,远小于自如的85万间,相寓的70万间,以及蛋壳的50万间。资本雄厚的开发商,为何落后,想要迎头赶上,要怎么干?


1


房企长租公寓NO1


只有行业最大的1/4


虽然,股东会上,郁亮表达了对发展长租公寓的坚定信心。然而,与此同时,最近万科也在在对现有房源结构进行调整和优化。


7月2日,据界面新闻报道,旨在对城中村进行综合改造的「万村计划」正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“农民房”房。


万科「万村计划」的受挫,使得泊寓扩张速度明显放缓……


可是,相比很多涉足长租公寓的房企,万科泊寓算不错的了,有的房企数十亿长租公寓资产支持专项计划已经获批,但是突然就宣布不做长租公寓了!


2019年上半年房企长租公寓规模排名


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▲来源:克而瑞地新引力(下同)


2019年上半年集中式长租公寓规模排名


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2019年上半年分散式长租公寓规模排名


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然而,正如前面所说,跟其他运营商相比,为啥土豪多金的开发商不仅没有遥遥领先,反而落后了呢?明源君认为,核心是两大原因:


第一,行业不同,长租公寓是服务业。


长租公寓和传统的住宅开发都跟房子有关,但这两个行业却是不同的。虽然在证监会的行业分类里,房地产行业属于第三产业——即服务业,可是现实中,全行业都铆足了劲冲规模的狂热之下,房地产开发更像是制造业,而且,相比制造业,房地产开发的精细化仍有待大幅提升。长租公寓却是十足的服务行业。


买房子是投资,明源君注意到,在房价涨势较好的年份,购房者的投诉等也会少一些,因为购房者觉得房价涨了,自己赚了,有点小瑕疵也算了,这是大众比较普遍的心理;可是,租房是消费。


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▲来源:国家统计局、明源地产研究院


有一个基本的规律是,当一个国家或地区的第三产业占GDP的比重超过60%之后,法律法规就会从倾向保护厂商变成保护消费者,比如美国、新加坡、澳大利亚等,都是如此。因为到了这个阶段,消费者的维权意识会很强,倒逼法规的改进。


2018年末,我国第三产业占国内生产总值的比重逼近60%,租房需求大的城市,第三产业的占比往往高于全国平均水平。一些房企直接用住宅物业管理,甚至让搞开发的人去做长租公寓,这很不对口。一下在城中村拿下几十套房源,更是典型的开发商思维。


第二,开发商容易陷入创新者的窘境。


早在2016年年底,我国住房租赁市场规模已将近1.2万亿,机构普遍预测,到2020年我国住房租赁市场规模将突破2万亿,至2030年,租赁人口将达2.7亿人,住房租赁市场租金GMV将达5万亿。


从欧美国家,乃至亚洲的日本、新加坡等国家看,租赁市场的发展趋势也是很确定的。换句话说,这个事情,大的趋势没问题,市场也早已存在。


自如认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,自如希望能占领整个市场的20%,在某些重点城市做到30%。


可是,对广大房企来说,它是一个很新的业态。


哈佛商学院教授克莱顿·克里斯坦森在《创新者的窘境》一书中指出,导致大公司的创新业务失败,并非大公司人浮于事,官僚僵化,对市场反应迟缓。实际上,有些公司采用了更加高效的管理之后,反而更快的走向了死亡。因为创新意味着风险和未知,而高效的管理则恰恰是要降低风险和未知。


最典型的例子是,去年郁亮在9月南方区域月度例会上指出,做了3年都没做成的业务,应该及时关闭。


2


想高质量快速做大规模


一要打破创新者的窘境


二要有技术和系统支撑


去年3月,郁亮给万科长租公寓业务立了一个小目标:“德国的住房租赁是全球有名的,德国最大的租赁企业,大概是33万间(实际为39.2万套)公寓。我们用三年左右的时间,有机会赶超他。”


其实郁亮的目标并不算大,因为还有房企宣布3年要干50万间,甚至100万间的。如果不是「万村计划」受挫,万科现在很可能已经实现去年的小目标。


相比之下,自如的管理规模已经达到85万间,距离日本大东建托集团(管理户数超过97万户)已经不远。相寓的70万间也高于郁亮的小目标。


当然,自如和相寓起步较早。自如网是2011年6月上线的;相寓始于我爱我家集团自2001 年开始的“房屋管家” 租赁业务!而万科 2015年才开始以“万科驿”为品牌在公寓市场规模扩张,2016年,“万科驿”更名为“泊寓”。


然而,同样成立于2015年初的蛋壳公寓,截止今年上半年,也已经坐拥50万间的管理规模了。为啥没开发商土豪的运营商这么牛?开发商应该学点啥?


第一,独立,突破创新者的窘境


俗话说,吃人家的嘴短,拿人家的手短。很多房企的长租公寓业务,只是整个集团的一个业务部门。偏偏住宅开发还很赚钱。长租公寓自然要被开发板块管理,而且还不容易受待见。


一个可行的方式,是让长租公寓板块独立出去,集团只做大股东,长租公寓的管理团队也持股,如此一来团队的自主性更强,而且可以避免职业经理人的短视。


最近,朗诗绿色集团、远洋集团两家房企先后剥离长租业务,以减少新业务亏损对集团整体业绩的影响,这被不少媒体解读为是长租公寓不行。明源君认为,这反而是好事。毕竟股东没有为(暂时)亏损的新业务买单的义务。剥离之后,有利于长租公寓运营团队突破创新者的窘境。由资源驱动走向由技术和创新驱动。


当然,这并非绝对的。对类似华润、龙湖这种租售并举的房企来说,在持有物业运营上已经颇有心得,而且能够将租房、工作、吃喝玩购娱,甚至买房业务,相互打通,营造一个大的生态圈,形成有质量的增长,也可以混合经营,比如华润有巢六个月以上的出租率高达96%!


第二,利用科技打破规模不经济


最近几年,各大开发商都在奋力冲规模。为啥?因为规模大了,才能更好的活下去,别的不说,银行在评审信贷资格时,就按销售额将房企分成三六九等。


因此,进入长租公寓领域的房企很自然也想大干快上。这种想法也没错,毕竟规模是建立壁垒的重要方式之一。然而,长租公寓是服务业,而且是一个很重的行业,这很容易带来规模不经济。


10万间是一个运营的门槛,这是你用传统的手工管理方式能解决的极限,如果处理不好将导致效率的降低、以及对市场变化反馈的滞后。


管理效率较低的企业,这个极限的门槛还更低。


想要打破这种规模不经济,必须要借助于技术。


比如,自如认为,强大的线上系统,在帮助自己发展、跨越规模关的时候,发挥了重大作用。


现在,自如已实现手机在线看房,也与公安系统和信用机构实现了线上对接,建立起中国第一个租客信用体系——自如分。分值的高低,决定了用户可享受租房押金的减免程度。


自如客,签约、支付、租期内缴费都可以在手机上操作,且线上签约全部使用人脸识别认证,具备足够的安全保障。


自如已经建了智能家居平台,平台上的设备数量100万左右,将公寓内的烘干机、冰箱、健身器械全都实现物联网,以后自如的每个家电维修了几次,扫码一查就知道了。这可以降低运营成本,提升体验。


众所周知,拿房成本占了长租公寓运营商成本的绝大部分。万科泊寓最近对现有房源进行调整和优化,准备放弃部分已签约“农民房”房源,主要原因就在于当年跑得太快,虽然短时间内拿了很多房源,但是整体质量却并不高……


这个问题,技术可以提供较好的解决方案。比如后起之秀蛋壳,其在短短几年内能够飞速扩张,就在于它是一家大数据驱动的互联网公司。


蛋壳公寓有一套商业智能系统,可以根据房子的区域、整套、单间三个层次,以及楼层、房况等30多个维度的数据,建立估价模型,降低对传统房屋租赁中介能力的依赖。在这套系统的帮助下,蛋壳公寓进入新的区域和城市,可以快速了解当地房屋租赁市场状况,评估区域风险、出租速度风险、成本风险和收益风险,用系统去计算回本周期,制定合理的收房价和租房价。


技术的应用,还可以解决很多服务上的效率和质量的问题,极大地提升租客的体验感……


为啥自如、蛋壳等这么牛?因为熊林最早在计算机行业,是个典型的程序员,2010年加入链家,2011年任自如网CEO;蛋壳公寓执行董事长沈博阳毕业于美国加州大学洛杉矶分校,获得计算机硕士学位,先后在谷歌中国、LinkedIn工作过,成功创办过糯米网,管理团队中,没有一个人是传统中介背景或开发商背景的。换句话说,他们骨子里就是技术派,懂得如何用互联网的方式去赋能传统行业。相比之下,更倾向于资源获取的开发商,在这块需要补的短板就比较多了!


第二,用大数据为做好产品赋能


长租公寓在欧美发达国家已经发展十分成熟,在我国却还是比较新鲜的事物。要做出好的产品不容易。如何让一个很小的空间“麻雀虽小五脏俱全”,既没这方面的经验,也缺乏优秀的设计师。


旭辉领寓CEO张爱华曾告诉明源君,她在进入长租公寓行业之前,看了不下50个长租公寓项目,没有一个让她满意的,这坚定了其进入长租公寓领域的信心——因为需求远未被满足。


比如,国家推动租购并举,本来是想让买不起房的人通过租房解决居住问题,可事实上,买不起房的人,同样租不起房。怎么做客户租得起的房子,而且住得好?这就需要产品的研发。


旭辉领寓发展得还不错,跟其成立第一天就有产品团队、注重客研紧密相关,领寓的步入式衣帽间还获得了一个专利。


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▲步入式衣帽间功能解析


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▲步入式衣帽间实景图


这里面,大数据也可以提供很重要的作用,比如通过不断收集租客的诉求,可以让运营商更加清晰地知道,目标群体需要什么样的产品和服务,通过迭代升级来满足租客不断变化的租房需求。


大规模收储城中村的房子,改造升级,就是典型的不了解需求,因为实际需要升级的,只是一少部分人而已,自然容易引发众怒。如果你将一个工业厂房改造成长租公寓,那会好很多。


事实上,产品打造好了,后期的运营和服务也会省事很多,比如在交通不太便利的门店设置公共厨房,自然会被用起来,还省了门店费力做活动活跃气氛。


再加上科技赋能,不仅可以提升用户体验,增强用户的粘性;还可以向上下游延展,增加盈利点。


小结


早在去年乃至更早,不少长租公寓运营商就认为,市场竞争太激烈已是一片红海。然而,某公寓CEO告诉明源君:我们不存在竞争对手。因为不同基因的企业会选择不同的模式。比如开发商擅长盖楼、管理一栋楼,适合做集中式公寓,但不太适合做分散式公寓……这个市场足够大,但规模扩大以后,没有科技支撑根本做不到。


长租公寓是个服务载体,未来增值服务的想象空间很大,但没有规模,增值服务很难产生效益。而要有质量的上规模,必须要借助科技。开发商系的长租公寓运营商,能够打破现有格局,后来居上吗?让我们拭目以待。


文章来源:明源研究院

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