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房产 房地产为何降温容易降价难,难在哪?易在哪?

【原创】房地产为何降温容易降价难,难在哪?易在哪?


(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)


此次楼市调控已经运行多年,特别是“房子是用来住的、不是用来炒的”定位确定和因城施策的要求提出以后,楼市总体趋于平稳。但是,从实际情况来看,却出现了市场降温、房价未降的格局,形成市场降温容易房价下降难的格局。那么,为什么会出现这样的现象呢?到底难在哪、易在哪呢?


显然,这是一种非常有趣的现象,也是非常现实的一个问题。降温容易降价难,确实成为当前房地产市场的一种状态,也基本反映了当前房地产市场的基本现状以及面临的困局。


事实也是,房地产市场要想降温,确实比较容易,只要政策到位、政策有针对性、政策有力度,房地产市场就不可能不降温,也不可能不退烧。问题在于,只是市场退烧,房价不退烧,也是很难解决问题的。2007年的那次调控,应当说是效果最为明显的,既有市场退烧,也有房价退烧。但是,各方又心里非常清楚,依靠外部“打压房价”来解决问题,结果只有一个,就是压制需求,使房价暂时降下来,但,并没有从根本上解决问题。可不,全球金融危机的爆发,不仅让市场迅速反转到火热状态,房价更像是脱了缰的野马,一年就上涨60%左右。


而从最近一次的调控来看,站在市场的角度,已经早就调控到位了,持续的低迷,也让广大居民看到了很大的希望。但是,从房价的角度,却又似乎没有达到预期目标,房价仍然维持在上涨的通道。所不同的是,上涨的速度有所放缓。


那么,为什么市场能够退烧,而房价无法退烧呢?原因主要是,房价绑架了银行和地方。对银行来说,开发商的多数贷款都来自于银行,居民购房资金也相当一部分来自于银行。如果房价退烧,就意味着风险发烧。只有维持房价稳定,才能确保银行不发生风险。对地方来说,房地产已经成为经济发展的重要组成部分,房价一退烧,就必然带来市场的完全低迷,甚至反流。那么,经济增长速度就会受到严重影响。在这样的情况下,只有维持房价稳定,才能维持地方经济稳定。


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只要房价不出现退烧,市场的退烧,不会是真退烧,对银行和地方的影响也不会是致命的。因此,房地产降温容易,房价降温很难,就是因为这方面的原因。在这样的情况下,只有保持房价的稳定,才能多方都不受影响。如何通过政策,使市场趋于平稳,让房价不再涨,最好是小幅下降,最符合预期,也最容易接受。至于房价持续上涨带来的影响,通过经济发展和居民收入增长慢慢消化,而不能用强挤水分的方式,释放风险。那样,对房地产市场稳定反而不利。尤其是已经购房者,会在心理上受到极大冲击,甚至房贷也会失去偿还热情,违约者大增。这一点,必须高度重视,稳住市场,稳定房价。

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