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房产 首分论市:26城7月楼市走势预判


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北京 || 王秀玲


“量跌价涨,政策性住房影响整体价格走势”


楼市现状:


6月,北京商品住宅供应量同环比均上涨,成交量环比下降,主要是共有产权房减少,区域来看丰台区成交量最高,整体市场表现量跌价涨,预计下半年政策性住房还将影响市场整体价格走势。



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上海 || 李振宇


“供应爆发成交持平,27盘入市总体去化率回升至43%”


楼市现状:


6月,上海商品住宅供应激增,成交量与上月持平,均价环比小幅下跌4%,整体市场表现好于前几个月。正值年中业绩冲刺期,房企推盘节奏明显加快,共计新开项目27个,开盘量是5月的2.4倍左右,其中不乏网红盘、地王盘、一次性狂推千套的高端盘,部分网红盘热度较高,带动全市去化率回升至43%。土地市场本月共计成交5幅经营性用地,远郊宅地为成交主力,受限于“招挂复合”出让方式,住宅地块仍以低价成交,其中静安区住宅用地溢价最高仅4.8%。


后市预判:


供应:入市步伐较6月虽有放缓,但房企加推积极性仍较高,预计16个已拿证待开盘项目7月中下旬集中入市。 


成交:预计7月成交量维稳。 


房价:预计短期内波动不大。 


热点区域/板块:青浦、闵行、奉贤将是成交热点区域。



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广州 || 梁永光


“供应锐减成交平平,33次开盘/加推平均去化率36%”


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楼市现状:


6月,广州商品住宅新增供应锐减,成交量环比小幅上行,继上月市场成交降温后,购房者入市步伐继续放缓,整体楼市表现平平。全月共33次开盘/加推,平均开盘去化率36%,已连续两个月下降,市场气氛较为冷淡。土地市场本月中心六区合计供应17宗经营性用地成交12宗,涉宅地块均设有最高限价条件,商办用地皆为定向出让,整体土拍表现先热后冷。二手房市场需求持续受到既有调控政策的限制,刚需客户还面临一手市场的分流,成交量仍处于历史较低水平。


后市预判:


供应:7月为营销淡季,离年底供应高峰尚有时日,预计广州新房供应保持疲弱态势。


成交:预计7月份市场成交表现平淡,延续温和上涨态势。 


房价:房价整体仍将陷入僵持。


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深圳 || 陈洪海


“楼市平稳地市迎来史诗级土拍,8盘新开平均去化率55%”


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楼市现状:


6月,深圳商品住宅供应基本与上月持平,成交上涨乏力,楼市目前已经进入了一个相对平缓稳定的阶段。共8个项目开盘,平均去化率约55%,成交区域集中在龙岗和宝安,客户主要还是以地缘性客户自住为主,认可项目区位的发展、交通、准现房及周边配套等。土地市场无新增供应,但迎来史诗级土拍,共有7块土地成交,分别位于光明区、坪山区、宝安区和龙华区,含5宗住宅用地。本月二手住宅量价齐跌,但高性价比的二手房,仍是市场关注的焦点,预计7月二手房成交量价还将保持平稳。


后市预判:


供应:预计7月份开发商推盘速度有望持续加速。


成交:预计7月的成交保持平稳,成交量不会有很大的变动。 


房价:受政策的影响,房价在短期内都不会有太大的变动。 


热点区域/板块:热点板块是坪山、龙岗、沙井、福永。


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天津 || 张福娜


“量价齐涨,38个项目开盘整体去化效果一般”


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楼市现状:


6 月,天津商品住宅市场整体表现为量价齐涨,但供大于求格局尚未逆转。开发商推盘较为积极,全月共38个项目开盘,整体去化效果一般,去化率80%以上的项目不足10个。土地市场整体表现为供不应求,但供应及成交的土地建设用地面积及幅数与上月相比均出现下滑。全月共供应25幅,成交33幅,其中经营性用地成交22幅,多为环城区域地块。


后市预判:


供应:预计7月份开发商推盘速度有望持续加速。 


成交:预计三季度天津市场进入“盘整或小幅下跌”状态。 


房价:未来楼市价格趋稳还是有一定升温,仍需观望。 


热点区域/板块:西青精武镇、张家窝;东丽新立镇;北辰淮河道、大张庄;津南咸水沽、海教园;滨海泰达、空港;武清杨村、静海团泊新城、宁河桥北新区,宝坻新城。


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长春 || 史嵩龄


“供应新高成交量价稳定,新开项目5个平均去化率53%”


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楼市现状:


6月,长春商品住宅市场供应量创今年新高,成交环比小幅上涨,重新回到月去化80万以上的状态,整体房价仍然在高位稳定。新开盘项目共计5个,平均去化率约53%。土地市场供应放量,共新增供地12幅,成交4幅,整体表现量跌价涨。


后市预判:


供应:预计未来几个月的市场供应量仍然超过百万平米。 


成交:伴随市场供应补充,预计未来市场成交面积将会持续走高。 


房价:未来长春房地产市场的价格上涨空间不大。 


点区域/板块:北湖板块、八一水库板块。


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济南 || 唐堂


“供求齐升市场供不应求,开盘加推23次平均去化率47%”


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楼市现状:


6月,济南商品住宅市场供求齐升,去化周期降至2.8个月,整体市场表现供不应求。全月共开盘加推23次,主要集中在历城区,产品类型以高层为主,平均去化率47%,无论是开盘量还是开盘去化率较上月有所下降。土地市场新增供应15宗,土地12宗,主要位于历城区、高新区、历下区等热点区域。二手房市场挂牌价与上月相比有所下降,购房者观望情绪加重,随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,二手市场整体处于趋稳态势。


后市预判:


供应:预计供应还会有所放量。 


成交:市场成交量难以出现大幅上涨的现象。 


房价:未来市场价格趋稳是大概率事件。 


热点区域/板块:白马山片区、新东站片区。


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青岛 || 毕怡


“成交持续低位,推盘56次整体去化率54%”


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楼市现状:


6月,开发商继续密集推盘,青岛商品住宅供应爆发,成交量与5月基本持平,持续处于低位,整体市场表现不乐观。全月共推盘56次,整体去化率54%,较上月略有下滑,中低档刚需项目热度较高。土地市场火热,供应成交量环比双双上行,预计7月份土地市场将继续上涨。二手房市场降温明显,未来三季度也不容乐观。


后市预判:


供应:预计下月供应量下降。


成交:预计下月成交量下降。


房价:维稳。


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南京 || 赵静波


“成交同环比齐升土地市场回归理性,38盘新开去化率77%上升明显”



楼市现状:


6月,南京商品住宅市场供应放量,整体成交同环比齐升,库存、消化周期略有增加,主要是受本月郊区供应加大而去化乏力影响。共38个项目开盘,江北板块为供应主力,整体去化率77%,较上月上升明显,整体来看,突破限价区域扩大,江北、紫东价值提升,此外政策上“因区施政”,高淳区限购放松。本月土地无供应,成交21幅地块,共有3宗触顶最高限价,整体上土地市场相较于前期逐渐回归理性。二手房市场看房积极性较高,带看量上升明显,但选房仍较为理性。


后市预判:


供应:预计三、四季度全市近40个纯新盘上市。 


成交:基于市场回调明显,未来基本可保持在65-70万方左右。 


房价:预计未来价格异动增强。 


热点区域/板块:河西南、江心洲;城北的集中燕子矶板块、新玄武板块、鼓楼小市;江宁的青龙山、正方新城、禄口区;老城南应天大街片、铁心桥片、安德门;江北五桥、核心区板块。




杭州 || 刘晨光


“供求小幅回落价格维稳,104个项目推盘平均去化率79%”



楼市现状:


6月,杭州商品住宅供应下降,成交受供应不足限制也小幅回落,年中业绩冲刺,房企调价意愿虽高,但整体价格仍保持平稳。十区共计104个项目推盘,集中在中下旬,平均去化率79%,整体去化受板块供应、项目价格影响较大,刚性需求仍为去化主力。土地市场热度不错,临安集中供地11宗,十区共成交25宗涉宅用地,且6月29日土拍“双限”新政——“限地价、限房价”正式落地,未来稳预期效果可期。受新房持续供应,选择度较高及部分低总价房源入市影响,部分二手房客户流入新房市场,导致成交有所下降。


后市预判:


供应:预计有43个项目开盘,主要集中在余杭区及萧山区。 


成交:预计成交以前期认购转网签为主,受供应下降影响,成交量将会有所下降。 


房价:成交均价或呈现结构性涨跌,但总体仍将保持在稳定状态。 


热点区域/板块:临平、转塘、滨江、崇贤新城、丁桥等。




徐州 || 季有国


“供求两端明显增长,开盘加推14频次整体去化率87%”



楼市现状:


6月,徐州商品住宅市场供求两端均明显增长,但整体仍处低位。本月开发商推盘意愿较高,共新开盘加推14次,整体去化率约87%,推案产品以高层、小高层为主,间或少量洋房和别墅产品。土地市场土拍降至冰点,无地块拍卖,而挂牌市场较热闹,共挂牌9宗地块,集中在主城区。


后市预判:


供应:预计供应会有所降温,但仍将维持高位。 


成交:因6月下旬推新的多个项目尚未备案结束,预计成交还将高位徘徊。 


房价:7月仍有多个中高端项目计划入市或推新,受此影响房价还将高于前期。 


热点区域/板块:大东区预计热度依旧。




苏州 || 戈文问


“成交有回落,21个项目开盘整体去化率升至86%”



楼市现状:


6月,苏州商品住宅供应增加,成交量受上月政策加码影响环比稍有回落,但整体仍处高位市场热度较高。共开盘项目21个,整体去化率提升至86%,其中10余个项目去化率达100%,主要是吴江、吴中两区部分性价比较高限购项目开盘去化优秀。土地市场共供应9宗涉宅地,该批地块如配套幼儿园等特殊要求较多,导致实际起拍楼板价较高,全月土地无成交。


后市预判:


供应:7月苏州27个盘预计加推房源入市,未来供应量预计85万方。 


成交:预计7月成交量在85万方左右。 


房价:7月推盘预计以改善为主,且新盘较多,成交价格将稳中有升。 


热点区域/板块:吴江区城南和运东开发区板块;吴中区光福香山板块;新区浒墅关板块




常州 || 戈文问


“供求持平土拍热度高,27个项目32次开盘整体去化率70%”



楼市现状:


6月,常州商品住宅市场供求量基本与上月持平,库存及消化周期低位运行。全市共27个项目32次开盘,加推时间主要集中在下旬,整体去化率70%,认购率环比5月上升2个百分点。土地市场挂牌土地6宗,其中一宗地块起拍总价超20亿,本月共成交3宗涉宅用地,整体溢价率超28%,创区域价格新高。


后市预判:


供应:7月商品住宅供应量预计45万㎡左右。 


成交:7月商品住宅预计成交50万㎡左右。 


房价:7月商品住宅均价预计在15500元/㎡左右。 


热点区域/板块:新市府板块、清潭路板块、钟楼开发区板块。




无锡 || 万萍


“成交大涨供应创今年新高,10盘新开平均去化率达70%”



楼市现状:


6月,多家房企加快推盘节奏,无锡商品住宅新增供应创2019年以来新高,成交量也同环比大幅提升,成交主要集中在滨湖区、惠山区和锡山区,特别是融创文化旅游城本月集中备案,拉升了区域总成交。而二手房市场环比上月成交面积有小幅下跌。全月共计10个项目新开盘,去化效果较好,平均去化率达70%。土地市场本月新增供应8幅经营性用地,成交1幅商住用地,来自新区,由华润置地底价竞得。


后市预判:


供应:预计7月份房企将推盘节奏将有所放缓。 


成交:预计7月份整体市场成交量将出现回落。 


房价:在高端高价项目的拉动下,整体均价继续维稳小幅增高。




合肥 || 周开拓


“成交持平热度下降,新开盘项目34个整体去化率62%”



楼市现状:


6月,开发商推售力度加大,合肥商品住宅供应环比上涨,成交量环比基本持平,但实际上网签数据存在一定滞后性,市场热度有所下降。累计监测到项目推售34个,整体去化率62%,高性价比、刚需项目开盘去化表现仍显著高于其余项目,改善产品去化存在一定压力。土地市场成交经营性用地15幅,其中市区仅占3幅,地块多被本土房企竞得,下旬起加快推地节奏,7月待拍含住宅用地高达15宗。


后市预判:


供应:半年度节点后项目以小批量推盘为主,供应量将回落。 


成交:前期房源逐步备案,而随着供应回落,成交量将稳中有降。 


房价:整体公示价格基本持平,高价盘占比上升,成交均价将结构性小幅上扬。 


热点区域/板块:滨湖省府板块、新站区。




厦门 || 蔡美美


“供过于求库存扩容,新开项目10个整体去化率约36%”



楼市现状:


6月,厦门商品住宅供应量持续高位,整体量价齐升,但由于成交增量有限市场供过于求,库存持续扩容。共10个项目开盘/加推,开盘项目去化冷热不均,整体去化率约36%,除国贸天成因教育配套+地铁等优势去化近9成外,其余项目去化多不足5成,热度有所回落。土地市场新增供应1幅商住地,不设拍卖底价;共出让4幅商住地块,分别位于海沧、翔安、同安等热点板块。二手房市场成交量持续下滑,随着闽南“普渡”即将到来,预计七八月份二手房市场成交量还将继续下滑。


后市预判:


供应:预计7月厦门商品住宅供应量将会明显回落。 


成交:预计7月厦门商品住宅成交将会明显缩量。 


房价:入市项目多集中在岛内及岛外四大新城,价格层级相对较高,预计7月房价或稳中有升。 


热点区域/板块:翔安区南部新城板块。




福州 || 方明


“供应放量成交放缓,14个项目开盘平均去化率41%”


 五 区 



 闽 侯 



楼市现状:


6月,福州楼市供应整体显著放量,成交有所放缓,整体处在中低位水平。其中五区量稳价跌,市场表现供大于求,而闽侯本月成交量则持续下滑至低位,市场表现供不应求。全月共14个项目开盘,其中5个纯新盘入市,项目蓄客周期较长,去化相对良好,但也存在部分项目受限于限价政策,开盘价外加价,客户认可度不高,导致整体去化持续低迷,平均去化率仅41%。土地市场热度不减,主城区供应8幅商住用地,主城区无土地成交,八县共成交10幅商住地块,高安置配比地块热度降低。


后市预判:


供应:7月开发商推案节奏将有所放缓,新增供应量环比将下滑。 


成交:房企年中压力已过,加上市场淡季,7月成交量或迎小幅下滑。 


房价:房价将保持维稳态势。 


热点区域/板块:热点区域主要以仓山旧区、东区、金山为主。此外南屿板块、五四北片区、中心城区将成为新置业热点。




武汉 || 吴洋


“供应创新高成交上升,79频次开盘平均去化率74%”



楼市现状:


6月,武汉商品住宅市场供应量创上半年新高,本月成交稳步上升,但不及去年同期。全月共79频次开盘,区域分化持续,平均去化率74%,较上月下降4个百分点,日光率达29%,低价及主打性价比的刚需项目去化表现较好。土地市场热度高涨,23宗土地成交,其中更有5宗地块达到熔断,同时5宗流拍,竞得企业超半数为品牌房企。


后市预判:


供应:7月份供应会有小幅回落,预计供应量为210万方左右。 


成交:预计未来整体持销表现将趋稳。 


房价:大部分项目房价维持现状,部分项目略有上涨,月度结构性波动。 


热点区域/板块:阳逻。




长沙 ||陆劲


“成交大升市持续供大于求,新开项目近40个平均去化率约64%”



楼市现状:


6月,长沙楼市供应环比小幅下跌整体仍保持高位运行,成交大幅提升,市场持续呈供大于求的现象。新开盘项目近40个,平均去化率约64%,去化分化现象明显,毛坯去化好于精装项目。土地市场持续火热,供应达全年供应峰值,供地以双限地为主,主要位于梅溪湖二期和麓谷、以及金星北板块,双限地的限价空间放松,企业拿地利润可控,对于优质地块的竞逐更加激烈,双限地熔断呈常态。


后市预判:


供应:预计7月份市场供应平稳放量,保持高位。  


成交:预计7月份成交量稳中有降,降幅不会太大。 


房价:房价上涨空间较大。 


热点区域/板块:中心板块、梅溪湖板块、滨江板块及高铁新城板块热度持续,近期麓谷板块以及地王现市的星沙板块热度不断提高。




郑州 || 王欢


“成交回落价格维稳,新开盘项目41个整体去化率72%”



楼市现状:


6月,郑州商品住宅供应明显增加但同比仍降,成交小幅回落,价格保持平稳,整体市场稳定运行。全市开盘项目41个,数量显著增加,整体去化率72%,较上月有所下滑,但案场到访量较上月略有上升,月度平均单盘到访量180组客户。土地市场共成交46宗,近郊土地市场尤为活跃,龙湖地产以熔断价摘得高新老城区1宗住宅用地,溢价率54%,楼面价刷新高新区新高,预计7月土拍还有45宗。


后市预判:


供应:7月份市场供应减少,开盘量减少,市场活跃度减缓。 


成交:7月份预计成交量较6月份下降。 


房价:整体成交均价稳定,区域分化明显。 


热点区域/板块:预计整体区域板块热度变化不大,以主城区为主。




成都 || 闫涛


“供应回落成交上涨乏力,新开项目众多整体去化率约50%”



楼市现状:


6月,成都商品住宅供应同环比均跌,成交量与上月基本持平,受政策及产品、总价限制成交上涨乏力。本月新开盘项目数量众多,优质项目集中供应,整体去化率约五成,项目到访量分化严重,网红热盘继续保持较好市场关注度。其中一圈层去化冷热不均,二圈层部分高性价比项目售罄,三圈层供应量最多但需求低去化不佳。本月土地市场成交量延续上升趋势,多宗优质地块入市,开发商拿地更为积极,溢价率上升至36.07%,但流拍率也大幅上涨,此外6月27日土拍规则升级,熔断机制回归。二手房成交略有走低态势,但仍高于去年同期,价格方面较上月基本持平。


后市预判: 


供应:7月供应或持续走低。 


成交:在供应较低情况下,若未有政策刺激,或将持续或微跌的成交走势。 


房价:整体走稳,难有大涨大跌。从圈层来看,一圈层高位微跌;二圈层低位微涨;二圈层波动走稳。 


热点区域/板块:天府新区、彭州以及锦江生态带板块、麓山板块。




重庆 ||何诗慧


“量价平稳,新开项目18个整体去化率77%”



楼市现状:


6月,重庆商品住宅市场供应环比上涨,成交量价无明显上升。新开盘项目共18个,整体去化率77%,较上月略有提高。政策方面6月初《“重庆英才计划”》正式发布,一定程度上会对楼市有推动和支撑作用。土地市场供地节奏放缓,主城供应13宗商住类用地,共成交商住类地块26宗与上月持平,成交楼面价有所下降,溢价率下降至6.3%,另有7宗地流拍,整体市场逐步恢复理性。二手房市场量价齐跌热度下降,渝北区持续为热门成交区域。


后市预判:


供应:7月重庆主城预计开盘加推149个项目,龙兴、西永、蔡家皆为热门供应板块。 


成交:7月成交量在延续市场热度的同时略有回落,预计成交量将会在200万方左右。 


房价:预计市场价格继续保持现有平稳走势,不会超过12000元/㎡。 


热点区域/板块:龙兴、西永、蔡家是7月重点关注板块。




昆明 ||王路璐


“供求量价上涨,新开盘项目14个整体去化率76%”



楼市现状:


6月,昆明商品住宅市场供求两端均呈上涨态势,均价突破14000元/㎡,主要源于本月多为核心区高端项目入市,拉升市场的整体价格。全月新开盘项目共14个,整体去化率76%,万科、融创项目去化不错。土地热度较高,供应体量较上月总体持平,成交37宗地块,集中在呈贡区和西市区,预计7月土地供应还将加剧。二手房市场客户观望情绪比较浓重,仅相对优质的二手学区房源,相对去化较快。


后市预判:


供应:7月预计多盘入市,巫家坝片区、草海片区、西北新城、北部山水新城等是新盘比较集中的区域。 


成交:核心区巫家坝、草海、西北新城、北部山水新城板块多项目入市,成交会有有所提升。 


房价:7月房价受主力供盘刚需及再改盘的的综合平衡,价格维稳。 


热点区域/板块:西北新城、会展板块、巫家坝、北部山水新城。




南宁 || 吴宁


“供应明显上升成交活跃,新开项目9个平均去化率63%”



楼市现状:


6月,南宁商品住宅供应明显上涨,良庆区依然为主力供应区域,受供应端放量影响,成交恢复活跃,价格高位运行,整体市场不错。全市新开项目9个,平均去化率63%,项目间开盘去化分化明显,大多项目去化在七八成,个别知名度不高的盘去化率低于20%。土地市场火爆,共新增供应9幅成交8幅,成交溢价率72.3%,供求量整体上涨明显,出让和成交的地块条件均较为优质。




西安 || 严延


“成交回落价格上涨,新开盘 42 个项目整体去化率83%”



楼市现状:


6月,西安商品住宅新增供应环比大涨,成交同环比回落,价格因改善型产品主导每平方米上涨1000元。共开盘项目42个,整体去化率为83%,西咸新区占比最大,精装项目数量多达31个。其中金辉世界城的去化较低,只要是前期蓄客不到位,且开盘节点太密集,客户基数有限。政策方面临潼区被划进限购区域,新迁入户籍居民家庭需提供相应个人所得税或社保证明等。土地市场整体成交上升明显,共成交13宗,典型西安本土房企雅荷拿地较多。




兰州 || 董少毅


“市场量跌价涨,1个项目新开盘去化率达100%”



楼市现状:


6月,兰州商品住宅供求量均有所下降,核心区高价项目集中签约拉动整体价格略有上升。全月新开盘和加推项目各一个,数量较少但市场热度较高,集中在安宁板块,其中新开兰州文化中心项目,去化率达100%。土地市场新增出让2宗经营性土地,同环比大幅下降,成交土地23宗,其中20宗为七里河万达城综合体项目。


后市预判:


供应:西站板块有新地块,新项目出现,未来该区域货源充足。 


成交:新兴板块成交量价将进一步攀升。 


房价:热点板块市场价格或进一步攀升。 


热点区域/板块:七里河崔家大滩板块、安宁盐池板块。


文章来源:克而瑞地产研究

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