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房产 审市“度”势 —— 武汉写字楼发展主题沙龙昨日圆满举办

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2019年8月22日下午,审市“度”势 —— 武汉写字楼发展主题沙龙在武汉天悦外滩金融中心15楼圆满举办,湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建教授、戴德梁行武汉公司沈翔先生、Q小楼出品人秦非先生、百捷集团百度业务副总裁舒丹女士、百度湖北房产事业部总监王天泽先生等领导嘉宾出席。


众多知名房产企业与业内资深媒体、自媒体大咖共聚一堂,就武汉楼企如何通过百度大数据分析目前市场和发展趋势,借助百度AI技术和移动平台的强大流量与用户资源,助力楼企打造多维度一站式的营销解决方案做了深度分享与讨论。


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戴德梁行武汉公司写字楼部助理董事沈翔先生代表戴德梁行首先发布《武汉写字楼市场二季度研究报告》,沈先生通过多项数据谈到:受经济下行影响,部分企业严控成本、战略性业务缩减,整体吸纳量环比下降,其中受退租影响甲级净吸纳量创下新低;市场仍处于低供应量的去化周期,整体写字楼空置率微降至37.4%,甲级楼空置率为34.2%。受经济环境影响和去化压力的增加,整体写字楼平均租金环比微降。


同时他谈到,未来5年武汉写字楼总体供应量将超过600万方,其中2020年预计将出现供应高峰,数个目前在建的高端写字楼项目届时将投入市场,准甲级项目仍是市场供应的主流,但业权统一的自持物业将凭借品质和运营持续引领市场。预计2020年将会出现一次供应高峰,届时超高层地标项目将会对武汉写字楼市场格局产生较大影响,核心商务区商务氛围将进一步得到提升。


在经济下行的背景下,承租能力较强的金融业和咨询服务业活跃度最高,成交占比均超过20%;承租能力较低的生产制造业和文化教育业成交占比均呈现不同程度的降低。


他还提到,大健康产业是武汉下一阶段重点发展的产业,为打造万亿级大健康产业集群,武汉市于4月初正式发布了《大健康产业发展规划(2019-2035)》。未来将围绕生物医药、医疗器械、医药流通、生物农业、健康服务等重点领域,打造“一城一园三区”的发展新格局。多重政策扶持下,武汉大健康产业未来发展前景向好,行业内优质企业值得重点关注。


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随后,湖北房地产经济学会专家委员殷跃建教授现场分享《写字楼是国际化的试金石》,他表示,未来武汉将成为国家中心城市,武汉和大武汉的区别是武汉国际化的路径、航空港发展及城市吸引力。


写字楼本质是城市经济引擎,同时也是城市的颜值担当。武汉市越来越国际化,需重视第三产业发展,而武汉的三个重点区域:武钢、沌口、光谷是重中之重,当第三产业占比达到65%,就离国家中心城市不远了。


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Q小楼出品人秦非先生紧接带来主题分享《一个城市,我们记住了什么》,他谈到,住宅的四环时代来临,但写字楼反而会更收缩,因为写字楼的租赁及入驻关键看企业老板的决策。武汉楼宇牺牲一部分的面积或利润,引进头部企业来带动周边的生活配套及中下游企业; 楼宇推广方面可与高端住宅进行互动,企业主与业主之间进行资源整合; 同业资源整合,跨区域分公司的资源介绍,有利于招租及服务于业主。


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百度湖北房产事业部总监王天泽先生从百度大数据的角度分析了写字楼行业的市场情况。他谈到,在搜索关键词数量方面,商业地产领域中写字楼的关键词数量最高,而搜索关键词热度方面,写字楼产品一骑绝尘,热度明显更高。2019年上半年,写字楼的关注度持续升高,厂房仓库、产业园和门面商铺关注度持续紧缩,公寓loft较为稳定。


同时,关注度方面,商业地产中除公寓与写字楼外,呈下降趋势,相较于公寓的平稳,写字楼的热度有降有升,但整体上升。东湖高新区的写字楼关注热度遥遥领先,成为金融与商业关注最为集中的“武汉芯”。光谷的写字楼最受人们关注,区域给写字楼带来的影响效应巨大。在上半年整体写字楼楼盘关注TOP20中,光谷的楼盘就有7个,占比高达35%。


他还提到,武汉地区的写字楼关注度受区域影响较大,没有区域加成的写字楼更依赖自身推广。出租、楼盘、区域、配置以及价格是用户关注写字楼最核心的5个决策点,解决这5个疑问,会影响用户的最终决策。关注写字楼的主要人群,是20-39岁的中青年男性。这部分人群占比高达80%,他们是商业板块的中坚力量。搜索写字楼以后,目标用户会了解商务领域中的法律咨询问题。


从TGI指数可以发现,知识产权是人们越来越关注的内容领域。目标人群高收入,且呈年轻化,他们关注写字楼的价格、区域以及配套,也越来越注重商务内容的增值服务。通过写字楼后台投放偏好可以发现:写字楼品牌投放量越大,获得的展现回报则越高,二者呈正比例相关。单一的广告形式已无法满足品牌的效果需要,搜+内容(看+内容)的广告营销是未来的大趋势。


除手机百度外,百度贴吧和浏览器也成为了写字楼品牌的投放渠道。最后,他提到通过后台可以发现消费越高,展现量和点击量越高。写字楼品牌越来越注重于渠道+内容营销,投放量越大效果越好,成本却能够有效降低。通过百度AI+全数字化营销,可以有效助力品牌成就写字楼新市场下的营销新势力。


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活动现场,各开发商代表与嘉宾们相互探讨和分享行业目前市场现状和未来趋势, 天悦外滩金融中心负责人在探讨中为大家分享了除开硬件和区位优势以外,他们是如何为写字楼高效去化的。


一是站在企业的角度分析,区位处于政府职能区位的中心,业权统一全自持的运营模式,所以才产生了这样金融集群的效应,包括保险、银行、券商等都在里面;从员工角度讲,写字楼是人性化而且有温度的写字楼,如果你是写字楼的一员,幸福度指数会很高。交通便利,地铁交汇处,希望把对客户的服务做到更细致更好一些。


卓尔国际中心负责人就写字楼发展如何跳脱传统业态,将艺术生态智能与产业相融合发表了看法。前期写字楼营销打造方面更倾向于硬件打造,现在客户更关注更高层次的需求,也就是现在越来越多的写字楼往打造艺术、生态、智能等方向,往复合型、多样性,打造写字楼核心竞争力这些方向发展。艺术可以做艺术展之类的提高写字楼内白领的精神文化需求,在生态这块打造健康、绿色的环境。对于智能科技引入,结合写字楼运营层面来说,写字楼能耗非常大,引入新科技对节能减耗可以更好。


东湖高新负责人则谈到如何更好的去服务企业和租户。做产业园更重要的是做产业链的闭环,包括产业链上下游的企业的引进和疏导,不能只做开发商,这样很多企业和开发商的粘性就没有了,很多好的企业从光谷走出去,然后就和光谷割裂了没有再有联系。运营发展我们有三大板块,一是自持物业招商和运营,二是企业服务,三是资金支持正是服务平台的打造让我们看到了产业地产打造让我们看到了曙光,我们也会坚持下去。


当代电子硅谷负责人现场分享写字楼如何跳脱传统业态,如何更好的去做好服务时谈到,其实是市场促使他们跳脱传统业态,所以在整个写字楼园区的商业这块,每栋楼需要做很明确的产业分类。除了会做相应的服务中心之外,本身在园区内也会做众创空间,更侧重服务打造,包括政务服务、法律服务、金融服务等一系列的服务。


中建科技产业园分享如何更好的去服务业主与租户表示,目前正在做的是产资融合、产业集聚,为入园的企业做服务,线上有APP可以做法律咨询等,线下我们做企业的拎包入住,为企业做到最好的配套服务。


戴德梁行沈翔先生谈到,不管是写字楼还是产业园,都是我们所说的企业中心。现在武汉是满城CBD的状态,到处都是写字楼,写字楼更多是金融、服务类的客户,但是产业园更多的是物料、制造的客户。客户群体不一样,但是我们开发商面对的客户还是企业,对于写字楼吸引客户正在要满足到写字楼里面的人的需求,满足他们才能吸引到他们。后期入市更多考虑的应该是怎么样帮助楼里的企业发展,对于我们吸引客户没有任何捷径,只有我们把自己经营好了才能发展的更好。


殷教授最后总结到,做武汉经济空间研究会关注武汉千亿税收的写字楼。武汉这个沿江的城市尤其是和北上广深相比较,是比较均衡的。武汉有最大的市场,没有培养出最好的企业,是武汉楼宇经济应该反思的。当我们把颜值担当换成经济引擎的时候,我们的思路就更接近客观事实。


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通过本次活动,各位写字楼行业大咖们充分了解到百度如何利用其强大的数据、流量、技术优势,如何借助百度AI技术和移动平台的强大流量资源与用户资源,助力楼企打造多维度一站式的营销解决方案,以百度AI赋能智能营销,精准高效的助力写字楼行业突破现状,打造行业营销新高。未来武汉楼宇行业将有更多发展值得期待,百度湖北房产运营中心也将携手湖北房产行业实现更多可能。

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