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房产 规范住房租赁,加大供给力度

当前一个时期,加大租赁住房的建设力度与供给,一方面可以对冲房地产投资减速,另一方面可以缓解供需紧张。


日前,深圳发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》(以下简称《意见》)。《意见》于9月5日起开始实施,有效期为5年。


《意见》提出,将多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。按照《意见》要求,深圳市今后新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%。《意见》还提出建立住房租赁指导价格发布制度、实行租赁住房管理“黑名单”制度,解决随意涨租问题。


与此同时,杭州、南京、北京等诸多城市正在进行住房租赁市场整治,虚假房源、随意涨租、租金贷是整治重点。这些行动都是为了落实去年5月住建部发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,这个通知针对包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市,要求毫不动摇地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。


其中,有两个要求是首次提出。其一是“控租金”,主要是2015年-2017年房价大幅上涨后,带动房租价格也大幅上涨,金融资本与房屋中介在这个过程中推波助澜,在一些城市继“买不起房”之后,出现“租不起”的现象,已经影响到了民生。其二是对住房供应结构给予了定量化的规定,住房用地的比例至少要达到25%,在住房用地中,公租房、租赁住房和共有产权住房用地必须要达到50%以上。通知还提出,探索推动供地主体多元化,在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。


显然,中央政府是想通过扩大租赁住宅的供给满足低收入者的居住需求,解决房价过高造成的民生问题。同时,过高的房价已经成为影响中国经济发展与金融稳定的最重要因素,不得不加以抑制。


中国社科院的一份报告认为,当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应;而当房价水平过高时,负向挤出效应将超过正向拉动效应。研究发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济增长将是负作用。2018年中国房价收入比为9.3,将产生负向挤出效应。而在北京、深圳、上海、厦门等城市,房价收入比早已经超过20:1,基本在20-40之间,已经让当地普通居民无力购房。因此,16个城市被要求扩大公租房、租赁住房和共有产权住房供给,并严控租金上涨。


扩大租赁住房比例的一个理论支持是,中国住房租赁比例过低,住房自有率常年维持在70%以上,远高于西方发达国家水平。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计,中国房产价值占到家庭总财富的约62%,而在美国,这一比例仅为28%。


其中的原因在于,首先,中国是处在城市化进程中,住房需求过大导致住房价格不断上涨,买房能够获得巨大财富增值效应;其次,中国落户、子女教育等都与住房挂钩,租住不同权使人们必须买房;其三,住房租赁市场长期处于法律空白,房东与中介处于强势地位,租户权益得不到保护,房东或中介可以随意解除合同、涨价。


今年以及未来一个时期,应该加大公租房、租赁住房和共有产权住房的建设力度,增加有效供给。这是因为,今年以来,通过调控政策,以及抑制地产企业的融资能力,影响了到它们购地与建设的工作。一方面,这会减少房地产投资,对经济增长构成影响;另一方面,供给减少会制造供需紧张。当前一个时期,加大公租房、租赁住房和共有产权住房的建设力度与供给,能缓和这两个问题。


针对虚假房源、随意涨租、租金贷等问题的整治,不应该是运动式的行政执法,而应该从健全立法的角度,完善租赁市场的法律法规。只要建立能够保护承租人合法权益的法律,出了问题能够通过法庭维护利益,整个市场就会有规矩、有秩序,人们的租房体验加强,会鼓励更多人租房居住。


但是,对于中国人而言,租赁被视为一种过渡,因为公租房的面积小、位置偏、基础设施差,很多人结婚生育后还是会尽可能地购买适合自己的商品房,因此,在一些热点城市继续增加商品住房供给是必要的,这样才能缓解房价越来越高、居住越来越困难等问题。


本文来源:21世纪经济报道

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