房产 下半年9地出台住房租赁新规:增加供给,严打“黑中介”

 住房政策与人们生活息息相关，9月26日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要大力发展和培育住房租赁市场，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。由此可见，住房租赁市场前景可期。

据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。

此前，财政部、住建部公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。其中，北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等6地在下半年均有新动作。

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多渠道增加租赁住房供给

梳理发现，各地通过多渠道增加租赁住房供给，如南宁市鼓励出租闲置房源，深圳市、长春市等地制定具体的新增供地目标。

7月1日，广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，明确新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房四种类型。房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营。这是广州市再次明确要加大增量的途径，进一步增加租赁住房供应。

值得一提的是，此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”，此类租赁住房有望大量增长。广州市作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

8月30日，深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，指出多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

9月2日，南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

9月9日，长春市出台政策，计划2019—2021年新增租赁住房315万平方米。在3年试点期内，对政府指定租赁住房地块，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，增加租赁住房用地供给。

9月23日，合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，在供给不足区域适量新建租赁住房，着力增加租赁房源供给。建立租赁用地项目库，房产、自规等部门联合办公、集中审批，符合一宗上市一宗，确保租赁用地尽快供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新经纬客户端采访时指出，住房供给的增加，一方面说明相应房东和企业愿意提供房源，另一方面，可以缓解租赁市场的供求矛盾，对于防范房租价格过快上涨，有一定的积极作用。今后，在供给端增加的基础上，还会增加分配，使之更好地匹配市场需求。

完善住房租赁税收政策

为进一步优化纳税服务及住房租赁市场，深圳市和长春市出台新规，完善住房租赁税收政策。

8月30日，深圳市房产税新规指出，将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。

长春市租房新政指出，至2025年底，通过住房租赁服务平台出租住房应缴纳的各项税收，减按综合征收税率0%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。

严跃进对中新经纬客户端指出，对于此类房产税征收的优惠政策，充分体现了当前在供给端的刺激力度，通过此类税收减征、免征等方式，有助于降低相关机构的租赁业务成本，同时也可以刺激更多机构参与租赁市场的发展，进而积极响应“多主体供给、多渠道保障”的政策导向。另外，此类税费成本的降低，也有助于相关企业合规经营，尤其是愿意把房源纳入到相关租赁平台上来，这样有助于促进企业经营业务规模化和规范化发展。

“隔断房”被明确禁止

同时，对于租赁房屋中的乱象，多地也做了进一步规定。对于住房租赁中的个人居住面积以及“隔断房”，珠海和北京有了明确规定。

珠海市近日新规指出，出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房，原住房的间是最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租；保证出租屋具备基本的生活和安全设施，套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。规定不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米以及禁止违法群租，每个房间居住的人数不得超过2人。

有业内人士指出，禁止群租房的规定，体现了租赁市场严格管控的导向。群租房在实际过程中受到很多低收入群体的认可，类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。

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　　资料图 中新经纬 张澍楠摄

打击“黑中介”，强调网签备案

同时，为不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心，9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会指出，要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设。

北京市住建委副主任李荣庆透露，北京开展“扫黑除恶”“黑中介”专项治理。将“黑中介”纳入扫黑除恶专项斗争，开通“12345”打击“黑中介”投诉举报专线，在全市张贴“扫黑除恶”“抵制违法群租”宣传海报，并对群众投诉较多、问题较集中的企业进行专案处理，涉及刑事犯罪及时移送公安部门。

此前，南京市发布《关于住房租赁风险的提示》，提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时，要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构，及时查看其营业执照及相关资质。

值得一提的是，陕西省近日发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》，要求坚决整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。

深圳市则结合“扫黑除恶”专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金等违法违规行为。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。

同时，深圳市、珠海市推行租赁合同网上签约备案，以扩大租赁平台覆盖面，及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息，强化租赁住房联动管理。对此，严跃进曾表示，备案的要求更多是针对中介机构，租赁合同备案实际上相当于纳入到了监管体系，可以防范各类违法违规的租赁行为出现。(中新经纬APP)

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