1st
楼市的更迭周期进入「小步快跑」阶段,几乎每天都有新的热点。当中央传达出一个文件精神,它会像烟花一样四散到各地,异化成各种有趣的楼市政策;有些再经过媒体的渲染,进一步异化和发酵。
例如:8 月 25 日,央行刚公布新版个人房贷 LPR (贷款市场报价利率)政策,不到一个月, LPR 第二次报价便又一次出炉;厦门刚出台了最严「禁公寓令」,长沙就进一步放宽「公寓落户」,只要你有公寓的购房合同或产权证,就能全家落户长沙。
所以,我们的《DK楼市政策日志》大概在做两件事情:用白话翻译你看不懂的文件,以及,还原政策背后的主要脉络。
第三季度的精选政策,我们已经盘点完成,你可以下拉收割。
2nd
◆关键词一:都市圈、打破行政区划壁垒
7 月 5 日,《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020 年)》正式公布,共计一百项,煌煌一万八千多字。如果只能用一句话来概括这份分量极重的新文件,差不多就是:破除行政区划之间的壁垒。
打破行政区划壁垒,不仅是粤港澳大湾区的要义,也是当前中国建设都市圈的要义。
7 月 30 日,江西省人民政府公布了《大南昌都市圈发展规划(2019-2025 年)》,明确提出「支持南昌市争创国家中心城市」,「深化户籍制度改革,在都市圈全境全面取消落户限制」。在中部和东部省会城市中,南昌差不多是存在感最弱的城市。在这一轮城市竞争中,拉升城市骨架是第一步。
8 月初,江苏省委书记提出首次提到「省内全域一体化」。这样一个东部省份提出「省内全域一体化」,给了我们启发:不要把眼光只盯在大城市。
无论是开发商拿地,还是购房者买房,都要有「省内全域一体化」的思维,在大城市完成足额的家庭资产配置之后,可以瞄准长三角的中小城市。前景究竟如何我们不敢保证,但一定强过在东南亚国家配置资产。
9 月 5 日,合肥都市圈建设领导小组会议研究通过了蚌埠市整体加入合肥都市圈的决定,蚌埠成为合肥都市圈中的一员。中国的城市化正在进入「都市圈时代」。那些被一些人看不起的三四五六线城市,都有被拽进都市圈的可能性。
3rd
◆关键词二:禁公寓令、公寓落户
8 月 14 日,厦门出台最严「禁公寓令」。从土地出让到规划审批,再到销售监管,最后到产证办理,进行「全链条管控」。
如果这份新文件适用于一切未交付的公寓项目,就麻烦了:开发商受损倒是小事,很多购房者奔着买一套公寓作为过渡型居住产品,现在说不能作为住宅使用,否则购房者将自行承担相应法律责任,这样受损的就是购房者了。
为了追求表面的「政治正确」而去打击公寓,是给楼市调控平增压力:对于控制住宅价格上涨,没有好处。
9 月初,长沙市公安局在「市长信箱」上回复公众关切,大意是:只要你有公寓的购房合同或产权证,也能全家落户长沙。
很多城市都在打击公寓,为什么长沙的放松尺度反而这么大?我们的判断是:在现行制度下,长沙的做法,无疑更正确,更有担当,更有利于稳住房价。
给予公寓落户的权利,符合最高领袖关于「城市是人民的」这一论断。能落户的公寓,才能成为完整意义上的居住替代品,长沙勇于给予公寓落户的权利,是国家住房制度顶层设计在地方上的一种有益探索。
4th
◆关键词三:调控加码、偷偷放松
7 月 24 日,苏州调控加码,扩大限售范围至整个苏州市区,限购的社保或个税年限从 1 年提高到 2 年,这是 5 月 11 日之后苏州的第二次重磅调控,总体上还是温柔的。
但这种「缓缓关门式调控」副作用极大,无助于苏州楼市的冷静:市场情绪可能会更恐慌——现在不买,接下来的调控还会更严格,可能就没法买了。
其中更厉害的反而是调控中不太受关注的一条:「鼓励住宅用地实行「限房价、限地价」的出让方式。」8 月 16 日,苏州挂出 8 宗宅地,其中工业园区娄葑2宗宅地实行「限房价、限地价」的出让方式,这也是苏州首次出现土拍限房价地块,也是调控加码新措施的落地。
谈论这些意义其实不大。即便不出这些政策,短期内苏州的土地热度也会降低——全国范围内,房企银根被收缴,土地市场自然要回落。
8 月 29 日,多家媒体向珠海不动产登记中心窗口确认,珠海再次低调松绑限购。考虑到当前的楼市调控政策环境,珠海松绑限购是没有正式发文件的,太过高调可能招来变局。
事实上,像珠海这种人口规模不大、城市规模也不大的关键城市,没有太大必要严格限购。限购可以抑制炒房,但对于急需成长型的城市来说,限购是对城市竞争力的损害。珠海是一个急需壮大的城市,放松限购才能与澳门形成更强大的互动关系。
8 月 6 日,上海常务副市长陈寅在国新办新闻发布会上透露,临港将放宽限购:解除了「外地单身不能买房」的限制;社保或个税由 5 年缩短到 3 年。
放宽住房限购,是设立上海自贸试验区临港新片区的其中一项配套政策。只是放宽而不是放开,但就已足够震撼。对于一个新区来说,买房至少要同时考虑三个因素:1. 产业聚集度;2. 城市资源聚集度;3. 与中心城区的距离。
目前的临港,三个因素只占有一项:产业聚集度。其他两项还需要时间来慢慢实现。现在冲进临港买房没有对错,只有适不适合。
5th
◆关键词四:LPR
8 月 25 日,央行公布个人房贷 LPR 政策,9 月 20 日,新版 LPR 第二次报价出炉:1 年期品种报 4.2%,较 8 月的 4.25% 下调了 5 个基点;5 年期以上品种报 4.85%,保持不变。新版 LPR 将成为国庆后新房贷利率的首个参照标准。
理论上,房贷利率是跟 LPR 直接挂钩的:LPR 走低,房贷利率也应该走低。但现实中,不会。LPR 对于中国经济意义巨大(利率进一步市场化),但对于楼市几乎没有影响,我们购房者是享受不到降息快感的。
LPR 改革把房地产市场围成了铜墙铁壁,严防大水漫进,其结果就是:房贷利率越走越高。
文章来源:德科地产频道
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