找回密码
 立即注册

快捷登录

QQ登录

只需要一步,快速开始

点击进入授权页面

只需一步,快速开始

手机号码,快捷登录

房产 请回答2019:楼市的三大怪象与启示

agip5ex5y0s599.png

agip5ex5y0s599.png


时间总是过得很快,当你打开这篇文章的时候,离2020年至多只有27天了。


悄然而过的2019,是值得回味的一年。


因为这一年的楼市,真的太奇怪了。


它既不像13和14年那样,全国一片冷清;也不像16和17年那样,神州上下欢腾。


它是分化的一年,是涨跌不一的一年,更是怪象频频的一年。


城市房价有涨有跌,南宁、临沂、南阳等一些弱二线、三四线城市的房价逆势上涨,而广州、天津、武汉等一些热点城市的房价却萎靡不振。


难道三四线因为房价相比较低还有投资机会,一二线房价相比要高要面临重大房价回调吗?


不仅如此,开发商在2019也是怪相层出,频频降价促销,优惠力度似乎不小。


但另一方面,质量问题又大批量被爆出,假人工湖,劣质混泥土建筑,你说现在买好还是不买好?


2019,真的是云里雾里的一年,这些楼市怪象到底是怎么一回事,当下楼市买房的逻辑在发生怎样的变化呢?


今天,就让我们来剥开云雾见月明,好好梳理一下2019的楼市,看看过往的一年,究竟能给我们怎样的启示。


1


那些逆势上涨的中小城市


将会让一大群人吃亏


2019年,整体来说楼市相对低迷,却有那么一批城市,在低迷大环境下,偏偏走出了一波逆势上涨的行情。


深圳、宁波、南通、沈阳、南宁、临沂、南阳、洛阳等城市今年的涨幅都超过10%,最不安分的临沂,甚至达到了45.7%。


101wziihhgc600.png

101wziihhgc600.png


深圳和宁波作为一二线城市,经济发展迅速,红利兑现明显,上涨可以理解。但是临沂、南阳这些三四线城市也涨得这么厉害,不是和我们一直说的“远离三四线”相背离吗?


尤其是沈阳这个东北省会城市的大涨,难道说“投资不过山海关”的准则要被打破了吗?


其实不然。上涨的城市,各有各的原因,不能一概而论。


就拿沈阳来说。沈阳的上涨,可以归咎于2点。


第一,学区制度的变化。自17年开始,沈阳公布新的学区政策要求,要求人户合一,而且户籍转入时间达到相应的年限才能就读,譬如沈河区要求3年以上;和平区、铁西区、大东区从2020年开始,部分热点学校要求房证和户口满2年以上。


这种学区政策与房产强挂钩的改革,直接带动了沈阳学区房价格大幅度上扬。


第二,沈阳过去几年土地供应少。这直接导致了近年来沈阳的土地市场火热,出了不少楼面地价过万元的地王,房价也水涨船高。


01mrflhf0fg601.png

01mrflhf0fg601.png


当然,其它影响也有,比如炒作沈阳是下一个国家中心城市、房价补涨等等,但核心还是学区和土地两个因素。


转念一想,这岂不是和深圳很像吗?学区房紧张、土地供应少。


但实际上,两者的上涨逻辑,完全不同!


深圳的学区房上涨,是因为学位真的满不足不了当前深圳小学生人数,而不是学区政策突然要求落户所带来的刺激。深圳的土地供应少,是因为深圳面积只有2000平方公里不到,而沈阳有1.3万平方公里,当前只是政府拍地节奏导致的供地少而已。


深圳是靠基本面支撑,有坚实的价值基础,而沈阳是典型的靠政策改变楼市结构。


而政策的特点是什么?是不可预测性。


你永远不知道政策什么时候出台和改变。政策可以短期刺激市场,但改变不了城市的价值基本面!


投资最稳妥的方式还是看回归城市价值,而不是去投机一般的赌政策。看一两年的房价涨跌,并不能推断城市的价值。


就算要赌政策,也不要赌地方性、临时性政策。要看国家级、长远的政策,譬如城市群、都市圈、大城市化的国家趋势,譬如粤港澳大湾区战略,譬如长三角一体化战略。


除了沈阳,今年上涨的南宁、临沂、洛阳等都是短期的刺激。


比如南宁,更多是因为政府放松限价,可统计的房价水平提高等。


比如临沂,是因为供地减少,房企高价拿地;六千多的价格放在全国不算贵,刺激了投资客的热情等。


比如洛阳,是因为基建的快速推进,包括从无到有的2条地铁在建,地王频现,抬高价格等。


这些城市今年的房价上涨都不是基于城市的价值基本面,而是基于短暂的因素刺激而上涨。


对着这些城市,我的建议是:投资的房产趁现在火热赶紧出手卖掉,过了这阵风头,可能想卖都难卖了。


2


那些房价涨不动的热点城市


还有希望吗?


很多三四线城市还在上涨,但有一些热点大城市,房价却稳如泰山,有的甚至还在下跌。


像广州、济南、长沙、武汉、天津等,不是一线就是强二线,房价却岿然不动。


mjo3fxb1guu602.png

mjo3fxb1guu602.png


他们难道发生了什么重大的政策或事件改变了城市的基本面,导致房价不涨吗?


并没有。他们只不过是这波楼市上涨中的正常回调而已,甚至还有城市是因为调控过严,导致价格低于价值,比如说长沙。


对于这些经济、产业和人口总量都不错的优质城市,哪怕今年房价不涨,甚至下跌,都不是什么大问题,因为长远看这些城市的基本面是会越来越好的。


至少,GDP前20的城市,是不会坑的。


obgjcooz11g603.png

obgjcooz11g603.png


在这些城市买房,最关键的是时机的选择问题,因为有些城市的确达到房价的阶段性高点,房价要回调一部分才能更好的匹配城市当前的价值。


而你一旦在高点买入,就要比回调后的购房成本要高10-15%,甚至更多。


而有些城市已经回调了一段时间,整个价值基本面已经修复,那便是入手的好时候。


今年的楼市有一个非常大的特点,就是全国楼市不再是一盘棋,而是各大城市分化明显。


过去,一线城市涨,一线城市涨完二线涨,二线涨,二线涨完了三四线涨。


现在完全是没有规律:


比如说深圳,房价已经横盘两年,今年说涨就涨,很多新开项目几乎都是日光盘。


比如说南通,去年已经涨完了,今年照样还是涨。


此刻的楼市,已经不能完全去用大周期照套,因为很多城市在走自己的周期。


对于这样的楼市,我们既要选对城市去买,也要能选对时机去买。


毫无疑问,2020年的楼市,一定会有像今年的深圳、南通和临沂一样突然就涨起来的,也一定会有像今年的贵阳、宜昌、天津等城市一样,几乎一直在降价甚至降得更惨。


(每个城市有每个城市的特点与时机,一篇文章肯定难以概述,大家可以在公众号后台回复自己的城市名字,来查看我们对每座城市的考察结果以及片区和时机分析。)


3


房子大降价,塑胶做泳池


现在到底是捡漏优惠期还是掉坑高峰期?


现在买房,是坑多还是机会多?


我们先来看些现象。


今年很多地方都在促销降价,恒大、融创全国性房价打折,富力年初声明今年不再拿地以加快销售回款。


很多城市像郑州、广州出现了很多降价盘,幅度大的,降价高达20%。


从房价上来看,房企在放价换量,貌似是购房者捡漏入手的机会。但别急,我们再来看另外一个现象。


今年截止到11月,已经有近450多家房企破产,房企资金压力可谓是空前之大。为了生存,有些房企连质量底线都不要了。


1q4uaaddzqc604.png

1q4uaaddzqc604.png


长沙有楼盘,用蓝色的塑胶做0米深的“人工湖”,真是“可远观而不可亵玩”。


云南有楼盘,房子盖了31层,却卖到33层,多出了两层“空气房”,你说怎么住?


新城控股被爆出房子大量使用劣质混泥土,涉及了59个项目,需要拆除重建;


美的置业在建的贵阳项目倒塌,造成8死1伤。相比之下,那些“惊装修”真的只是小巫见大巫。


3odxbqkyhno605.png

3odxbqkyhno605.png


(长沙“活久见”的塑胶湖)


你说这两年的房子质量问题频繁发生而且如此严重,现在买房到底是不是坑?


的确,在楼市低迷、调控严厉的背景下,市场上的房源选择空间和降价空间肯定是更大,对于很多人来说是买房的好机会。


但买到质量差的房子机会也很大,所以你还得要有一双慧眼,去选对开发商和项目。


同城市的不同项目不能一褱而论,但有一点必然不会错,就是2019年底和2020年买房,对打折的项目一定要格外谨慎!


这里有几条标准,也是供大家参考:


?1. 选择大开发商


ex02ya2bbok606.png

ex02ya2bbok606.png


(滑动查看图片)


?2. 去找前几期的业主聊聊房子质量,这个十分有效!


?3. 物业费不能比同样的楼盘低太多,放心,便宜没好货。


?4. 利用自己的人脉关系,去找内部员工多了解信息,有的是真打折,有的是假促销。


说个实话,房地产营销发展到今天,项目破绽是不可能那么轻松被看出来的。比项目更重要的,还是要选对地段选对片区。


其实有一说一,大开发商也不一定靠谱。这几年BGY、WK的项目也是质量问题频出。从表面上看,大开发商的确会更靠谱一些,但其实很多时候,大开发商因为快速扩展而导致人才跟不上,项目根本无法做精细化,都可能导致问题出现。


只是在其他变量一定的情况下,选大开发商掉坑的概率会低一些。


4


结语


回望2019,核心城市的房产依然是抵御通胀的不二利器,玄幻满满的楼市也依旧是老百姓口口相传的热点话题。


学位、交通、商业、景观、绿地、医疗、物业、车位、容积率、得房率、运动设施、城市红利。。。一套房产所要甄别的因素太多太多,不一样的房产所带来的成本收益也大有不同,我们将继续坚守在房产教育的道路上,陪伴大家走过即将到来的2020。


房不在高,有涨则名。屋不在深,合适就行。


来源:大胡子说房

前往首页>>

特别声明:此贴由论坛会员九头鸟上传发布,不代表《楚网》的观点和立场,其真实性、准确性及合法性由该帖主负责;转载此文是出于传递更多信息之目的,若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请原作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除或通知发布者支付稿酬。

暴恐及非法信息邮件举报:cnszlj#outlook.com(#替换成@) 或 站内举报

安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论

使用道具 举报

网友点评10

安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

金戈马 2019-12-5 12:27 显示全部楼层
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

领悟 2019-12-5 12:27 显示全部楼层
^_^
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

荆楚 2019-12-5 12:45 显示全部楼层
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

楚妹儿 2019-12-5 13:19 显示全部楼层

去打酱油了哦……
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

2019-12-08 星期日 做个记号 ^_^
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
安装楚网手机客户端,湖北资讯一手掌握「点击这里下载安装APP」。
评论 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

楚网发帖/评论服务协议

推荐阅读

包子铺 | 纽约伦敦时装周包包趋势Top7
梅瓶|以口小只能插梅枝而得名的传统名瓷
清远芊丽酒店隆重揭幕 倾力呈现全新雅奢型度假酒店
十一出游穿什么?超夯又实穿的“炸街”单品了解下
越基础的单品越难搭 这样的搭配实用又好看
独居客的无限可能 他把老房子折腾出时髦摩登范儿
即使有明星云助阵 伦敦时装周最终也难逃不满
谁说动物纹元素老气横秋 明明可以搭配得很高级
默克尔反对对华为发布针对性禁令 都有什么原因?
十一出行省钱攻略 平价旅游该怎么安排?
王霏霏这件烫不平的皱衣服也太时髦了
夏秋换季的宝藏裤型 牛仔裤凭什么是最吸睛的
名创优品正式提交招股书 为什么又跑到美国上市?
9款宝藏抗老眼霜推荐 眼纹终结者是真的存在吗?
增高3cm、瘦腿2kg 这双爆款靴不买不行
秋天的第一杯奶茶是什么梗 莫名其妙上热搜了?
从不加班的“魔鬼”设计公司 靠一件作品就轰动全球
特斯拉系统宕机车主被困沙漠 网络竟然完全中断!!
飞天奖入围作品名单揭晓 都有哪些作品?
特斯拉2030年电动汽车产量或达3000万台 2022年超150万台
卢卡申科正式就任白俄罗斯总统
山东一干部扇打辱骂下属被停职 如此当官!
山东一干部扇打辱骂下属被停职 必须严查严办!【图】
特斯拉起诉特朗普政府 要求停止对华关税
特斯拉起诉特朗普政府 原因是什么?具体是什么情况?
D站被判赔B站300万元 具体什么情况?
说来你们可能不信 秋天才是最适合穿衬衫的季节
特朗普因紧急电话提前离开记者会 具体是什么情况?
甘肃警方通报8岁男孩路边死亡 太令人痛心了!【图】
允许持三类有效居留许可外国人入境 最新通告!!
评论
微信

微信公众号

扫描添加关注
网聚湖北资讯一手掌握

微网

微信小程序

扫描二维码
快捷体验小程序的大能量

回到顶部