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房产 请回答2019:楼市的三大怪象与启示

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时间总是过得很快,当你打开这篇文章的时候,离2020年至多只有27天了。


悄然而过的2019,是值得回味的一年。


因为这一年的楼市,真的太奇怪了。


它既不像13和14年那样,全国一片冷清;也不像16和17年那样,神州上下欢腾。


它是分化的一年,是涨跌不一的一年,更是怪象频频的一年。


城市房价有涨有跌,南宁、临沂、南阳等一些弱二线、三四线城市的房价逆势上涨,而广州、天津、武汉等一些热点城市的房价却萎靡不振。


难道三四线因为房价相比较低还有投资机会,一二线房价相比要高要面临重大房价回调吗?


不仅如此,开发商在2019也是怪相层出,频频降价促销,优惠力度似乎不小。


但另一方面,质量问题又大批量被爆出,假人工湖,劣质混泥土建筑,你说现在买好还是不买好?


2019,真的是云里雾里的一年,这些楼市怪象到底是怎么一回事,当下楼市买房的逻辑在发生怎样的变化呢?


今天,就让我们来剥开云雾见月明,好好梳理一下2019的楼市,看看过往的一年,究竟能给我们怎样的启示。


1


那些逆势上涨的中小城市


将会让一大群人吃亏


2019年,整体来说楼市相对低迷,却有那么一批城市,在低迷大环境下,偏偏走出了一波逆势上涨的行情。


深圳、宁波、南通、沈阳、南宁、临沂、南阳、洛阳等城市今年的涨幅都超过10%,最不安分的临沂,甚至达到了45.7%。


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深圳和宁波作为一二线城市,经济发展迅速,红利兑现明显,上涨可以理解。但是临沂、南阳这些三四线城市也涨得这么厉害,不是和我们一直说的“远离三四线”相背离吗?


尤其是沈阳这个东北省会城市的大涨,难道说“投资不过山海关”的准则要被打破了吗?


其实不然。上涨的城市,各有各的原因,不能一概而论。


就拿沈阳来说。沈阳的上涨,可以归咎于2点。


第一,学区制度的变化。自17年开始,沈阳公布新的学区政策要求,要求人户合一,而且户籍转入时间达到相应的年限才能就读,譬如沈河区要求3年以上;和平区、铁西区、大东区从2020年开始,部分热点学校要求房证和户口满2年以上。


这种学区政策与房产强挂钩的改革,直接带动了沈阳学区房价格大幅度上扬。


第二,沈阳过去几年土地供应少。这直接导致了近年来沈阳的土地市场火热,出了不少楼面地价过万元的地王,房价也水涨船高。


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当然,其它影响也有,比如炒作沈阳是下一个国家中心城市、房价补涨等等,但核心还是学区和土地两个因素。


转念一想,这岂不是和深圳很像吗?学区房紧张、土地供应少。


但实际上,两者的上涨逻辑,完全不同!


深圳的学区房上涨,是因为学位真的满不足不了当前深圳小学生人数,而不是学区政策突然要求落户所带来的刺激。深圳的土地供应少,是因为深圳面积只有2000平方公里不到,而沈阳有1.3万平方公里,当前只是政府拍地节奏导致的供地少而已。


深圳是靠基本面支撑,有坚实的价值基础,而沈阳是典型的靠政策改变楼市结构。


而政策的特点是什么?是不可预测性。


你永远不知道政策什么时候出台和改变。政策可以短期刺激市场,但改变不了城市的价值基本面!


投资最稳妥的方式还是看回归城市价值,而不是去投机一般的赌政策。看一两年的房价涨跌,并不能推断城市的价值。


就算要赌政策,也不要赌地方性、临时性政策。要看国家级、长远的政策,譬如城市群、都市圈、大城市化的国家趋势,譬如粤港澳大湾区战略,譬如长三角一体化战略。


除了沈阳,今年上涨的南宁、临沂、洛阳等都是短期的刺激。


比如南宁,更多是因为政府放松限价,可统计的房价水平提高等。


比如临沂,是因为供地减少,房企高价拿地;六千多的价格放在全国不算贵,刺激了投资客的热情等。


比如洛阳,是因为基建的快速推进,包括从无到有的2条地铁在建,地王频现,抬高价格等。


这些城市今年的房价上涨都不是基于城市的价值基本面,而是基于短暂的因素刺激而上涨。


对着这些城市,我的建议是:投资的房产趁现在火热赶紧出手卖掉,过了这阵风头,可能想卖都难卖了。


2


那些房价涨不动的热点城市


还有希望吗?


很多三四线城市还在上涨,但有一些热点大城市,房价却稳如泰山,有的甚至还在下跌。


像广州、济南、长沙、武汉、天津等,不是一线就是强二线,房价却岿然不动。


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他们难道发生了什么重大的政策或事件改变了城市的基本面,导致房价不涨吗?


并没有。他们只不过是这波楼市上涨中的正常回调而已,甚至还有城市是因为调控过严,导致价格低于价值,比如说长沙。


对于这些经济、产业和人口总量都不错的优质城市,哪怕今年房价不涨,甚至下跌,都不是什么大问题,因为长远看这些城市的基本面是会越来越好的。


至少,GDP前20的城市,是不会坑的。


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在这些城市买房,最关键的是时机的选择问题,因为有些城市的确达到房价的阶段性高点,房价要回调一部分才能更好的匹配城市当前的价值。


而你一旦在高点买入,就要比回调后的购房成本要高10-15%,甚至更多。


而有些城市已经回调了一段时间,整个价值基本面已经修复,那便是入手的好时候。


今年的楼市有一个非常大的特点,就是全国楼市不再是一盘棋,而是各大城市分化明显。


过去,一线城市涨,一线城市涨完二线涨,二线涨,二线涨完了三四线涨。


现在完全是没有规律:


比如说深圳,房价已经横盘两年,今年说涨就涨,很多新开项目几乎都是日光盘。


比如说南通,去年已经涨完了,今年照样还是涨。


此刻的楼市,已经不能完全去用大周期照套,因为很多城市在走自己的周期。


对于这样的楼市,我们既要选对城市去买,也要能选对时机去买。


毫无疑问,2020年的楼市,一定会有像今年的深圳、南通和临沂一样突然就涨起来的,也一定会有像今年的贵阳、宜昌、天津等城市一样,几乎一直在降价甚至降得更惨。


(每个城市有每个城市的特点与时机,一篇文章肯定难以概述,大家可以在公众号后台回复自己的城市名字,来查看我们对每座城市的考察结果以及片区和时机分析。)


3


房子大降价,塑胶做泳池


现在到底是捡漏优惠期还是掉坑高峰期?


现在买房,是坑多还是机会多?


我们先来看些现象。


今年很多地方都在促销降价,恒大、融创全国性房价打折,富力年初声明今年不再拿地以加快销售回款。


很多城市像郑州、广州出现了很多降价盘,幅度大的,降价高达20%。


从房价上来看,房企在放价换量,貌似是购房者捡漏入手的机会。但别急,我们再来看另外一个现象。


今年截止到11月,已经有近450多家房企破产,房企资金压力可谓是空前之大。为了生存,有些房企连质量底线都不要了。


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长沙有楼盘,用蓝色的塑胶做0米深的“人工湖”,真是“可远观而不可亵玩”。


云南有楼盘,房子盖了31层,却卖到33层,多出了两层“空气房”,你说怎么住?


新城控股被爆出房子大量使用劣质混泥土,涉及了59个项目,需要拆除重建;


美的置业在建的贵阳项目倒塌,造成8死1伤。相比之下,那些“惊装修”真的只是小巫见大巫。


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(长沙“活久见”的塑胶湖)


你说这两年的房子质量问题频繁发生而且如此严重,现在买房到底是不是坑?


的确,在楼市低迷、调控严厉的背景下,市场上的房源选择空间和降价空间肯定是更大,对于很多人来说是买房的好机会。


但买到质量差的房子机会也很大,所以你还得要有一双慧眼,去选对开发商和项目。


不同城市的不同项目不能一褱而论,但有一点必然不会错,就是2019年底和2020年买房,对打折的项目一定要格外谨慎!


这里有几条标准,也是供大家参考:


?1. 选择大开发商


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(滑动查看图片)


?2. 去找前几期的业主聊聊房子质量,这个十分有效!


?3. 物业费不能比同样的楼盘低太多,放心,便宜没好货。


?4. 利用自己的人脉关系,去找内部员工多了解信息,有的是真打折,有的是假促销。


说个实话,房地产营销发展到今天,项目破绽是不可能那么轻松被看出来的。比项目更重要的,还是要选对地段选对片区。


其实有一说一,大开发商也不一定靠谱。这几年BGY、WK的项目也是质量问题频出。从表面上看,大开发商的确会更靠谱一些,但其实很多时候,大开发商因为快速扩展而导致人才跟不上,项目根本无法做精细化,都可能导致问题出现。


只是在其他变量一定的情况下,选大开发商掉坑的概率会低一些。


4


结语


回望2019,核心城市的房产依然是抵御通胀的不二利器,玄幻满满的楼市也依旧是老百姓口口相传的热点话题。


学位、交通、商业、景观、绿地、医疗、物业、车位、容积率、得房率、运动设施、城市红利。。。一套房产所要甄别的因素太多太多,不一样的房产所带来的成本收益也大有不同,我们将继续坚守在房产教育的道路上,陪伴大家走过即将到来的2020。


房不在高,有涨则名。屋不在深,合适就行。


来源:大胡子说房

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金戈马 2019-12-5 12:27 显示全部楼层
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领悟 2019-12-5 12:27 显示全部楼层
^_^
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荆楚 2019-12-5 12:45 显示全部楼层
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楚妹儿 2019-12-5 13:19 显示全部楼层

去打酱油了哦……
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2019-12-08 星期日 做个记号 ^_^
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