房产 昆明恒大文化旅游城:承国家级新区,打造中国旅居城市文旅标杆

昆明恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团巨资打造的西南地区以童世界乐园为核心的文旅巨作。中指研究院通过对项目行业发展趋势、所在区域价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等指标综合分析，得出结论：昆明恒大文化旅游城拥“政策+区位”双重优势，创造性地将文化、旅游、休闲、娱乐、商业、居住等需求有机结合，打造全球顶级文化旅游胜地，宜居、宜业、宜游，并显示出较大的居住、投资价值和影响力，未来将成为引领西南地区文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。政策支持、供需两端助力文旅产业迎巨大发展空间伴随旅游业的发展壮大，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，国内文化旅游市场开始受到重视。同时文旅产业的政策推动力度逐步加强，消费与投资持续火热，项目市场潜在发展前景可期。从政策上看，尤其是近两年国家持续出台针对发展旅游产业的鼓励政策，使得文旅产业进入了高速发展阶段。国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。需求方面，高品质、文化休闲旅游等更加受欢迎。伴随着城市化迅猛发展，都市人的休闲度假需求快速释放。从最初的城居生活1.0时代，到背包自助式的旅行2.0时代，再到休闲度假式旅居生活3.0时代，市场需求逐步转向，有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品成为新的选择，大众观光旅游产品的发展也由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。供给方面，目前市场存在结构性供给不平衡及过度依赖资源等问题。在中国经济新常态下，供给侧结构性改革是必然选择。当前持续较热的旅游业存在结构性供给不足和结构性过剩的问题。一方面高品质、品质旅游产品供不应求；另一方面旅游投资热度过于集中在酒店、低品质景区，普遍缺少情怀，对市场吸引力较弱，造成了资源的浪费。区域旅游方面：云南区域旅游市场空间大，迈进全域旅游新阶段。近5年来，云南省旅游市场呈快速发展态势，2018年，全省接待游客6.64亿人次，同比增长17.1%，实现总收入8500亿元，同比增长22.5%。占全国比重分别为12.0%、16.5%，旅游市场规模大。2018年10月31日，云南省文化和旅游厅正式挂牌，这标志着作为民族文化强省和旅游资源大省的云南，迈出了推动文化与旅游全面融合的重要一步，同时力争把云南打造成一流的旅游目的地、健康生活目的地。图：云南省2015-2019年上半年旅游总收入及接待游客次数

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资料来源： 中指研究院整理伴随旅游市场的快速发展，政策的大力支持，文化旅游成为最具活力的新兴产业，越来越多的企业抢滩布局，行业迎巨大发展空间。据中指研究院不完全统计，截至目前，全国百强企业已有57家房企进入文旅领域，其中前50强有36家，50-100强有21家，行业格局持续优化，发展空间巨大。拥“政策+区位”双重优势区域价值凸显1、项目所在城市昆明经济领跑西部城市，人口净流入，旅游业发达项目所在城市昆明是云南省省会，滇中城市群核心区，辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市。在“一带一路”、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈建设战略之下，昆明作为西南地区的重点城市，被赋予建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心的重要使命。昆明经济稳步增长，2013年以来增速均保持在8%以上，领跑西部城市。2018年达5206.9亿元，位居西部城市第四位，GDP增速达8.4%，远高全国水平。根据《国际城市蓝皮书：国际城市发展报告(2018)》，昆明升级为第二梯队准世界城市，竞争力显著提升。图：西部重点城市2018年GDP总量及增速

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资料来源：各城市2018年统计公报

人才新政宽松，全面放开放宽重点群体落户限制，带动人口持续流入。昆明大力实施人才吸引政策及重点群体宽松的落户政策，借力良好的宜居宜业宜游环境和开放共享的包容性，吸引了大量省外如四川、贵州、重庆、湖南以及省内曲靖、昭通、楚雄、红河等省市人口流入。2018年昆明市常住人口达680.5万人，同比增长0.32%，户籍人口达571.66万人，同比增长1.54%。

图：昆明市人口流动情况

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资料来源：昆明市统计公报 旅游资源丰富，中国最佳优质旅游城市之一。昆明是国务院1982年公布的首批24座历史文化名城之一，全国十大旅游热点城市，拥有包括石林风景区、世博园、九乡风景名胜区、民族村、西山森林公园、大观公园、官渡古镇、七彩云南、轿子雪山等国家5A、4A级景区12处，旅游资源丰富。2018年，昆明市全年共接待游客1.61亿人次，同比增长20.32%；实现总收入2180.08亿元，增长35.52%，旅游产业发展稳健。图：昆明市2014-2018年旅游总收入及接待游客次数

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资料来源：昆明市统计公报2、位于国家级新区—滇中新区，享区域政策利好项目位居西部第六个国家级新区，全国第15个国家级新区——滇中新区，区域战略地位突出，发展速度快速，成效显著。滇中新区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中包昆通道纵轴的南端，是连接东南亚、南亚国家的陆路交通枢纽，面向东南亚、南亚对外开放的重要门户，战略地位突出。2019年上半年，滇中新区地区生产总值完成350.02亿元，同比增长9.6%，位居国家级新区中增速排名第五；固定资产投资增长22.2%，位居国家级新区中增速排名第二，规模以上工业增加值增长10.9%，位居国家级新区中增速排名第四，进入快速发展通道。图：滇中新区2016年-2019年上半年GDP及增速

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资料来源：中指研究院搜集整理从区域产业发展看，大力实施“533”产业发展战略，包括做大做强汽车及高端装备、石化、新材料、电子信息、生物医药5大高端制造业集群，培育发展高端商务和总部经济、商贸及现代物流、旅游和健康服务3大现代服务业集群，高水平打造安宁工业园区、杨林经开区、空港经济区3大千亿级产业园区平台，其中旅游和健康产业是重要职能之一，发展潜力巨大。图：滇中新区产业布局图

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 资料来源：中指研究院搜集整理通过对项目区位价值进行分析，论证得出：项目拥“区域性国际中心城市+国家级新区”双重优势，位于滇中新区核心区域，伴随着规划利好的逐步兑现，滇中新区的快速推进，项目发展前景广阔，未来投资潜力可期。宜居宜业宜游筑就美好旅居生活1、契合片区文旅定位定位，宜居宜业宜游项目位居昆明市东北部的滇中新区东部核心区域嵩明-空港片区，文旅属性契合片区文旅定位，整体宜居宜业宜游。根据《滇中新区总体规划》，嵩明片区产业定位以汽车及零部件、高原休闲度假、文化旅游、养生康体疗养等产业为主，项目与片区产业定位高度一致。图：滇中新区产业布局规划

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资料来源：滇中新区总体规划（2015～2030年）2、自然生态资源丰富，宜游性强项目所在城市昆明是国家历史文化名城，文化旅游业发达，宜游性强。昆明是国务院1982年公布的首批24座历史文化名城之一，国际知名旅游目的地，西部地区重要的中心城市之一，中国面向东南亚、南亚开放的门户城市。城市文化底蕴深厚，旅游资源丰富，包含石林风景区、世博园、九乡风景名胜区、民族村、西山森林公园、大观公园、官渡古镇、七彩云南、轿子雪山等国家5A、4A级景区12处，文化旅游产业对城市发展拉动力较强。2018年，全市旅游接待量为16053.43万人次，实现旅游综合收入2180.08亿元，同比分别增长20.3%和35.5%。其中旅游综合收入占GDP的比重达41.9%，文旅产业前景巨大。项目自身定位为世界顶级文化旅游胜地，旅居特性强。昆明恒大文化旅游城依托项目得天独厚的地理优势、宜居健康的自然资源，打造约47600㎡欧式主题婚礼庄园、约69300㎡现代博物馆群、约30500㎡大型演艺中心、约104500㎡国际会议中心、约43000㎡国际会展中心、约122900㎡缤纷商业广场、约164100㎡欧式城堡酒店、万国美食街等航母级高端配套，全方位满足人们对高品质文化旅游产品和服务的需求。图：昆明恒大文化旅游城项目配套效果图

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项目毗邻区域内独一无二专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园——恒大童世界，丰富了区域旅游业态，增强了项目客户粘性。通过对昆明乃至云南省文旅产品进行分析可以发现，多以传统观光景点为主，但针对儿童特定客群的文旅项目稀缺。而恒大童世界规划建设面积约1481亩，是以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中国文化精髓和世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造全球顶级的大型童话神话乐园。恒大童世界共规划设计33个大型游乐项目，总共分为六大区域、包括有璀璨中华区、魔幻西欧区、探险南美区、神秘古国区、漫游海洋区和穿越太空区。恒大童世界建成后将成为市民出行和亲子游的主要目的地，极强地丰富区域旅游业态。据测算，恒大童世界辐射半径达500公里、可覆盖8000万人口，落成后预计年游客量将达1500万至2000万人次，拉动旅游消费超200亿。图：恒大童世界效果图

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3、片区产业发展集聚，宜业属性强受益于滇中一体化及滇中新区规划利好，项目所在区域产业发展迅速，集聚效应明显，且分工明确，宜业属性强。项目位居嵩明滇中新区嵩昆大道，紧邻杨林经济开发区和杨林大学城，距农业产业园、小哨新城、临港产业园聚集区、空港商务区等距离适中，且各大功能区产业分工明确，协同融合发展。目前杨林经开区引进企业236户，投产企业178户，世界500强企业8户、中国500强企业11户，包括东风云汽、昆明新能源汽车、江铃新能源汽车、中汽中心、沈阳机床、南车机械、和信源机床等高新技术企业，汽车及配套产业集群突出。杨林大学城已有云大滇池学院、云南工商学院、昆明医科大学海源学院、云南师范大学文理学院等16所院校入驻。项目北侧的国家级嵩明现代农业科技示范园区，已有英国海盛、荷兰安祖、美国博尔、日本河野教大、韩国美山及上海虹之华等70多家国内外知名企业入驻，是兼具农业休闲旅游、生态观光、科普教育、商务会展的多功能综合示范园区，将与昆明恒大文化旅游城共同推动片区大健康产业发展。  此外，小哨新城和空港经济区当前正在加速规划发展中，其中空港片区以生物医药、电子信息和航空物流、综合保税为主的千亿级临空产业园正逐步形成，目前京东方OLED微显示屏、中国中药滇中新区产业园、中关村电子城项目全面开工建设，兴圣丰2000万台智能手机及全产业链项目、特瑞光学3D曲面手机玻璃等电子信息产业项目正加快推进。未来伴随产业资源的进一步落地，区域宜业属性将持续增强。图：嵩明-空港片区产业集聚区及部分落成产业

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资料来源：中指研究院搜集整理4、片区交通路网完善，通行便利项目坐拥全维立体交通，周边机场、高铁、高速、公路纵横交错，出行便利。项目占据昆明空港经济圈核心位置，坐拥“一港三铁六路两轨”立体交通，其中昆明长水国际机场位于亚洲5小时航空圈中心，贵昆铁路、渝昆高铁、沪昆高铁，杭瑞高速、绕城高速、嵩昆高速、长嵩大道、空港大道、哨关大道等主要交通干道穿境而过。两轨指规划的地铁6号线二期航空港北站及市域铁路——安嵩线，其中按崇市域铁路在杨林工业园区设站。图：项目周边交通格局

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昆明市城市轨道交通建设规划（2017-2023）规划线路示意图

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5、生活配套齐全，宜居性强项目拥有多元化的商业休闲配套、齐全的教育资源、优质的医疗配套、全维度的健康养生配套、以及优越的生态环境，宜居性强。商业休闲配套方面，项目自身配套齐全，设施完善，可满足业主需求。项目坐拥欧式城堡酒店、国际会议中心、缤纷商业广场、万国美食街、商贸综合体、文化娱乐集群等商业休闲配套，可有效满足业主需求。教育配套方面，项目周边教育配套资源充足且齐全。项目毗邻杨林大学城，目前项目附近已实现从幼儿园到大学的一站式教育资源，包括嵩明职教基地第一幼儿园、嵩明县比诺幼儿园(总园)、龙保幼儿园、龙保小学、昆明师专附小嵩明分校、崇明县实验中学、杨林镇第一初级中学、云南大学滇池学院、云南工商学院等优质教育配套，教育资源丰富，可满足业主一站式全龄教育需求。医疗配套方面，项目周边和自身医疗配套可满足多元化高端医疗需求。项目周边有规划的滇中新区东区人民医院、嵩明县第二人民医院、嵩明县妇幼保健院等医疗配套，可满足基础医疗服务需求。其中滇中新区东区人民医院是含1000床的三级甲等公立医院，嵩明县第二人民医院是二级甲等医院。图：项目周边教育、医疗等配套资源

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资料来源：中指研究院搜集整理通过对昆明恒大文化旅游城项目定位、周边产业、交通、教育、医疗等配套资源进行分析，论证得出：项目位处滇中新区东部核心区域嵩明-空港片区，文旅属性契合片区文旅定位，宜居宜业宜游。周边众多景点环伺，形成产业共振，且毗邻区域内独一无二专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园——恒大童世界，宜游；毗邻嵩明职教基地和杨林经济开发区，距空港经济区、农业产业园集聚区等距离适中，宜业；坐拥全维立体交通，周边机场、高铁、高速、公路纵横交错，出行便利；拥有多元化的商业休闲配套、齐全的教育资源、优质的医疗配套，宜居。区域房地产市场向好未来发展潜力可期1、较为宽松的市场政策利于省外客群投资与昆明主城区相比，滇中新区楼市较为宽松，昆明主城区目前执行限购、限贷、限售等政策，对于省外购房群体进行了限制。而项目所在的嵩明县则无政策限制，将承接部分省外户籍的购房需求，未来伴随着滇中新区各项政策利好的逐步兑现，滇中新区一小时生活圈的加速推进，项目所在的崇明-空港新区片区受益明显，投资前景看好。图：昆明主城区、嵩明房地产相关政策比较

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资料来源：中指研究院搜集整理图：昆明限购区域图

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     资料来源：中指研究院搜集整理2、众多品牌房企云集，区域未来发展获企业看好凭借自身优越生态环境资源，以及近年来在城市发展不断升级的趋势下，昆明房地产市场迎来良好发展机遇，同时品牌房企扎堆进驻昆明。自2002年以万达为首的外地品牌房企进驻昆明后，全国性地产品牌房企开始逐步进入昆明。尤其2017年以来，品牌房企进入昆明的速度在加快，据统计，2017年进驻昆明的外来房企达12家，2018年为12家，2019年上半年进入的外来房企就达17家。同时滇中新区由于规划利好，也吸引了恒大、保利、大连圣亚集团、花样年、中梁、新城控股、碧桂园、红星美凯龙、宝能、云南城投、华熙、云南建投、俊发、中骏等一大批实力企业进驻，片区土地楼面价持续走高，房地产价值持续获众多房企看好。图：2016年以来进入昆明房企统计

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资料来源：中指研究院搜集整理图：昆明市及嵩明县 2014年-2018年住宅用地成交楼面价 （元/㎡）

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资料来源：CREIS数据库3、片区房价步入稳步上涨阶段，未来发展潜力显著受益于昆明市整体规划利好及经济的快速发展，昆明市房地产市场也迎来了快速发展时期，片区房地产市场价格表现整体向好，商品住宅成交价格维持了稳步上涨态势，其中2019年上半年商品住宅成交均价更是达到了31.02%的上涨幅度，2019年上半年商品住宅成交面积为445.3万㎡，相比同期更是达到了100.8%的涨幅。图：昆明市近年房价及涨幅

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资料来源：CREIS数据库4、文旅定位，毗邻恒大童世界世界级乐园，助力项目价值提升 未来世界顶级童话神话乐园“恒大童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

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通过对昆明恒大文化旅游城房地产政策环境、土地市场表现、房价增值、典型主题乐园对房产的保值增值等指标进行分析，论证得出：项目未来投资前景可期。项目当前面临较为宽松的市场政策，利于省外客群的购房需求；众多品牌房企云集，区域未来发展获企业看好；片区房价持续稳步上涨，增值空间显著；项目自身文旅定位，毗邻恒大童世界世界级乐园，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。背靠世界500强企业项目品牌价值凸显背靠世界500强企业，赋予项目高品牌知名度。昆明恒大文化旅游城项目是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造。恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团，多年企业综合实力稳居房企前列，行业龙头地位凸显。经过二十多年的发展，恒大集团已成为世界知名500强企业。2019年7月22日，2019《财富》世界500强发布。中国恒大（HK.03333）以704.8亿美元的营业收入位列138名，较去年大幅上升92位，在中国500强榜单中排名16位。

文旅行业领军者倾力打造，全方位凸显项目品牌价值。作为世界知名五百强企业，恒大集团在多年前就前瞻性地瞄准文化旅游这个朝阳产业，并开始进行布局，经过多年的调研和探索，于2016年正式成立恒大旅游集团。目前，恒大旅游全方位构建文化旅游综合体版图，着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，打造全球人向往的文化旅游胜地“中国海南海花岛”。其中恒大童世界已完成布局15个，2021年起陆续开业；将成为坚定文化自信、弘扬中华优秀文化的民族品牌。此外，恒大文旅在全国重点城市大力布局，当前布局城市有贵阳、武汉、成都、长沙、开封、太仓、句容、西安、长春、沈阳等。众多成功案例让恒大沉淀了丰富的大型文化旅游综合体打造经验并一直走在行业前沿，成为文化旅游行业领军者。结语结合行业发展趋势、项目所在区域及政策价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等因素综合分析，昆明恒大文化旅游城抓住了文化旅游行业最新发展趋势，创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，打造全球顶级文化旅游胜地，宜居宜业宜游，依靠企业整体实力和品牌影响力，预计该项目未来有望成为引领西南地区文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。

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