房产 10年后的房子,是“打折”还是抢购?经济学家说破房地产规律

今天看到一个数据：百城住宅库存同比连增12个月。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。

从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。

啥意思？

全国挑100个典型城市，一二三四线都有，这些城市代表了房地产市场的“全貌”，它们的在售楼盘库存总量，已经达到了4.7亿平米，不管同比还是环比，都是增长状态，而且已经连续保持了12个月！

这是什么概念？

众所周知，自2016年开启“去库存”之后，从一二线热点城市，到三四线偏远城市，房价全部水涨船高，房地产库存也降到了历史地位。

但是，从这个数据来看，2018年11月份开始，到现在整整一年时间，卖不出去的房子又开始积压了！

房地产是讲究“周期”的，从2009年至今，这个周期中，库存一直呈现减少状态，这是房价持续上涨的动力之一。

现在库存再次上升，似乎又“预示”了下个10年走“下坡路”的信号。

那么，10年后的楼市，房子会“打折促销”甩卖，还是“供不应求”的抢购？

我们先从楼市面临的宏观环境讲起。

第一，人口结构的变化不可逆，劳动力减少，楼市整体购房需求是下降的。

北大教授苏剑最近称：中国劳动力人口从2013年开始减少，一直持续到现在，每年大概减少300多万。我们判断，中国人口峰值前年已经到了，中国人口的负增长去年已经发生了。”

他认为，从2022年开始，中国劳动力人口每年都会减少1000万左右，而且将持续15年。

原因很简单，彼时1962年出生的人开始进入退休年龄，而60年代是中国生育高峰期的开始。

劳动力减少和人口老龄会导致什么结果？

笔者认为，至少对楼市来说，意味着购房需求的大幅下降，无论是婚房、改善房、二胎房，都会出现需求的下滑。

老人是不需要大房子的，他们需要的是养老、健康和娱乐，而不是空无一人的好房子、大房子，只要配套足够好，他们不会为各地新城区的房子买单。

第二，库存上升、房价停涨的前提下，加上房产税、空置税，会使房屋持有成本的上升。

这是一个很关键的点，上文提到，百城库存已经连续12个月增长了，在售楼盘越多，卖不动的房子越多，“供过于求”的情况下，就意味着房价上涨的可能性越来越低。

房价一旦终结上涨，哪怕是维持平稳，不再下跌回调，对房屋持有者来说，去掉折旧费、房贷利息、装修和维修费用，持有一套房子也是亏钱的。

更何况，早在前两年，房产税就一直在提，虽然最近两年落地的概率非常低，但每年都有实质性的推进，比如第二次房屋普查，150个城市的房屋联网，就算2020-2025年不会实行，在2030年之前，房产税的实施可以说是迟早的事。

如果房产税和空置税落地，买房带来的“亏钱”效应会进一步扩散，尽管税率和免征面积还没有定，却是未来10年楼市最大的变量之一。

综上所述，无论是购房人口年龄的变化，还是房屋持有成本的上升，都意味着房子将不可能出现“供不应求”式的抢购。

相反，大量城市因为人口流出加剧，老龄化加速，购房需求萎缩，持有成本上升，极有可能会出现大面积的“打折促销”。

之所以这样说，从1个例子中就“可见一斑”。

澎湃新闻最近报道说，黑龙江鹤岗闲置的房子，因为需要交暖气费和物业费，很多房主懒得交，直接低价卖掉，多则一平米3000块，少则几万块一套房。

这种现象，极有可能会成为未来的常态，尤其是四五线城市的“老破小”家属院、二三线城市的外环远郊，当各城市土地出让收入下降，新城区开发遇阻，人口填充不及时，房子“打折促销”将是必然。

反之，那些库存一直保持低位的城市，还有类似京沪深这样几乎没有新房的城市，已经进入二手房存量市场的城市，优质学区、商圈、医院、地铁周边的房子，依然会享受最高的溢价，这是存量时代房地产最显著的特征。

经济学家任泽平之前曾用“6字”道破房地产的规律：短期看“金融”，中期看“供需”，长期看“人口”。

金融、供需、人口，就是洞察未来楼市趋势的“钥匙”。

当房屋持有成本上升，房价停涨，当三四线城市的供给越来越多，需求越来越低，当一二线城市汇聚比现在更多的人口，房地产市场的“分化”将不可避免。

对购房者来说，假如你是不折不扣的刚需，如果家里的财力支持，优先选择人口500万以上大城市的“主城区”，最好是国家中心城市、长珠两三角这样的城市群，才能够避免自己的房子，在10年后面临“打折促销”的窘境。

文章来源：蓝白观楼市

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