房产 同区域价格相差竟5000元/平 高端刚需扎堆 这毛坯如何自救

东西湖除开具有特殊属性的常青花园片区，备受关注的应该就是吴家山了。吴家山是个什么区域，大家最早对吴家山的印象应该是停留在竹叶海的宜家那块，但随着轻轨1号线延长到了泾河，对这个区域的认知也在不断外扩。目前该区域楼盘百花齐放，十几个项目同时在卖，让不少人看花了眼。于是小编决定实地探访一些这个区域，踩了一下吴家山热度较高的几个盘。

楼盘简单动态汇总：

融创观澜府：这个楼盘在区域内地段应该算最好的，位于地铁六号线二雅路站地铁口，目前105-140平房源在售，带装修均价在18000一平，105平房源只剩下一些尾盘了。楼盘目前进行了一些暖场活动，送米送油并推出一系列一口价房源，所以售楼部还是人潮攒动的，目前折扣力度也比较大。

佳兆业悦府：9、11号楼已拿预售，现在主推的是129-135平米洋房，均价约14500元/平米，其中含2500元/平米装修；后期估计要加推18号楼96-128㎡高层，参考均价在12900元/平米。高层价位还是很划算的，刚需客可以看一下。

中南熙悦：均价约18500元/平米左右，其中含3000元/平米装修，目前主推5、6号楼，建面约125、126、130、143平米房源，还有少量102平复式房源，现场非常安静，置业顾问也只有一个，主要是针对区域内改善型购房者的。

电建洺悦御府：项目总建面约25万平米，主推1、3、4号楼少量建面约97-131平米高层房源，以及5-10号楼建面约124-143平米花园洋房，高层均价约14000元/平米，预计2020年底交付一期。绿化率30%，容积率3.5，小区推出12栋，共1115户。

东原阅境：目前95平、105平、108平三房在售，15500元/平，还有125平米珍藏的四房，东原阅境主打的应该是社区环境，小区的物业品质确实不错。

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点评：地铁1号线三店站旁的佳兆业悦府、东原阅境属于均价比较低的，带精装修，大区位会靠近四环一些，适合刚需客上车。

与佳兆业悦府相隔一公里左右的中南熙悦，因为拿地价高，所以走的高端品质路线，卖价也不低。融创观澜府目前是该板块地标性楼盘，因为楼盘位于六号线二雅路地铁口，均价卖到了18000一平，但其户型性价比不是很高，感觉105平、140平户型浪费空间还挺大的。

电建洺悦御府区位应该算最尴尬的，横轴跟佳兆业悦府、东原阅境比较它房价略高，因为更靠近内环，竖轴看距离地铁又远了那么2公里，但周边楼盘都在卖精装的时候，它卖的却是毛坯房。

同样的房子，毛坯销售至少要便宜2000一平以上。（本区域基本上装修在2500-3000元/平左右）。首付门槛会比较低，一套房可以省下至少25-30万（按100平计算的话），对于一些刚需客压力会小一些。对于有个性的年轻人来说，房子风格可以更随心所欲装成自己喜欢的样子。

但是毛坯房对于一些投资客或者平时工作较忙的人来说，就没有那么方便了。

电建旗下的所有楼盘都对自己的定位很清楚，并不像其他楼盘那样，头头抓。像位于武汉四中旁的洺悦府，就那么赫然树立的几栋楼，小区环境跟旁边的保利香槟国际肯定不能比，卖价也不算低，但当时也销的相当火热，因为它主打的是四中的学区房。

电建洺悦御府想在东西湖众多楼盘中脱颖而出，靠不了地铁和低价，估计只能靠品牌跟产品了。

品牌地产+品牌物业 安全升值双重保障

电建洺悦御府由电建地产打造的,是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一，拥有房地产开发企业壹级资质。

电建地产目前已在25个城市进行了房地产开发，成立了华北、华中、华南、华东、西南及中南6大区域总部，并控股上市公司南国置业。

电建在武汉也开发了不少项目，比如东湖高新关山片热门楼盘——泛悦城。

此外，电建地产还有自己的物业——电建物业。众所周知，开发商自己的物业相比大多数外包物业要更靠谱一些，更何况，电建物业也是全国品牌物业之一。

电建物业创立于2003年，拥有国家一级物业管理资质，现为中国物业管理协会常务理事单位。电建物业是首批荣获武汉市“红色物业五星级企业”荣誉称号的全国性物业公司。

大家熟知的电建地产·海赋江城·天韵曾荣获“武汉市优秀物业管理示范小区”称号，它们用的就是电建物业，这也展示出了电建物业的实力,以下为小区的实景图。

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户型分析

不得不提的是电建的户型，应该是同区域内最好的，看了97平和131平的样板间都觉得得房率相当高。

建面约97平米户型：

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建面约97平米三房户型目前在售数量较少，这个户型踏进样板间，就感觉面积远远不止97平，客厅餐厅都非常的宽敞，卧室要经过一条走廊，私密性很好，主卧在最里面。朝南户型设计，虽然是朝南的，但项目采用连廊式设计，同样能达到通透效果；三开间朝南，建面约97平户型朝南的采光面较大，属于大开间短进深的布局，房屋光照效果更好；同时，户型整体设计比较方正，动静分区做的也比较好。

建面约115平户型：

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位于2号楼的单元衔接处，整体为通透户型设计，且为南北双阳台，加上主卧带飘窗，赠送面积会比较多一些；客餐厅一体，会增强空间感，客厅带朝南大阳台，可以无遮挡观看小区园林景观，视野效果更好，也方便晾晒；两个次卧与主卧相隔开，充分保证了主卧的私密性；但感觉进门处就是一件客房，这是我个人不太喜欢的地方。

建面约131平米户型：

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建面约131平米户型是比较阔绰的三房，也是通透户型设计，且位于2号楼的两头，边户位置，三面采光，光照效果更好；主卧带独立洗手间，还有个衣帽间，样板间的衣帽间设计还可以，后期装修的时候可以参考一下，属于比较享受型的主卧设计；客餐厅连在一起，显得活动空间更大；南北双阳台，赠送面积也很大，观景视野也更好；

户型点评：以上建面约97平米户型与建面约131平米户型是最有代表性的，我个人认为如果手头资金没有那么充足的可以选择97平米的的，三房功能性也会很强。建面约131平米比较适合改善型客户，客厅、房间、厨房整体会大一些。公摊是24%，也在比较合适的范围内。

关于土拍：

在2017年2月28日，电建以16.4亿元的总价竞得P(2017)019号地块，楼面地价约9690.44元/平方米，溢价率约40%。规划用地面积50499.7平方米，其中居住用地面积39140.2平方米，商业用地面积11359.5平方米。

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最开始项目地块计划打造为电建旗下更高端的泷悦系产品，定名为泷悦御府，工程拟建29层办公写字楼1栋，46层居民住宅楼4栋，2层售楼部1个，联排别墅15栋。直至2018年1月，电建洺悦御府报建，确定从泷悦系变为宜居的洺悦系。

电建旗下的洺悦系一直都是主打的宜居，对于购买吴家山板块的人来说，这个转系的决定是比较明智的。就拿近地铁1号线三店站的中南熙悦来说，它在众多刚需盘中硬是打出高端改善盘的口号，均价在18500元/平左右，在价格上似乎与周边楼盘格格不入，所以项目去化一直不太乐观，但中南熙悦“佛系”卖房的态度也确实撑得起“高级”这个词，厌倦了售楼部置业顾问热情嘴脸的人可以去中南熙悦体验一下冷淡风。好的，扯远了，我们继续看下电建洺悦御府。

区域情况

电建洺悦御府位于临空港版块，具体地址在东西湖区三店大道与黄狮海东路交汇处。周边二手房居多，像大型社区沿海赛洛城、金山银湖湾等，被一群成熟的社区包围。这应该也是我认为它与片区内其他新盘不同的地方，周边配套不至于那么凋零。

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区域点评：大区位上来看，项目所在的临空港板块发展和武汉城市扩张轨迹一脉相承，无论从开发量级，还是重要性方面来看，它自带C位光环，足可与光谷中心城一较高下。随着一系列规划利好的兑现，加上临近新的行政中心，这也使得临空港板块区域价值爆发。

交通配套

交通应该是这个楼盘不足的地方，周边虽然有两条轨道交通，但是都不算近。距离轻轨1号线三店站，直线距离3.2公里，距离地铁六号线二雅路2.9公里，6号线作为换乘之王，可与地铁1、2、3、7、8等线路换乘，地铁出行也比较方便。但是如果开车的话会很方便。

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交通点评：如果想要正地铁房的话，可以去看下融创观澜府，价格会贵一些大概18000元/平，但是他们户型跟电建比就没有那么优秀了。不过目前基本每个家庭都会有车，选择毛坯房的话可以省下20多万，可以买一辆车代步，交房再装修，给自己经济一个缓冲期。

教育配套

电建洺悦御府项目本身自带一所幼儿园，不过这个现在来说算是小区标配了。比较亮眼的是，项目南面紧邻为明学校。为明学校包含幼儿园、小学、初中、高中，可以说是一站式15年教育机构，也是目前东西湖区升学率最高的学校，与项目仅一墙之隔。

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除了项目紧邻为明学校外，周边还有三店学校、柏景湾小学、长源幼儿园（公立）、鼎石学校（待建）、吴家山中学、吴家山三小、二中等教育资源，可以说教育资源很丰富，当然这些资源也是周边其他楼盘可以共享的。

商业休闲配套

同时，规划中的华润商业体在项目的东面，也是一墙之隔。2015年初，华润集团便放出重磅消息，宣布投资208亿元，对旗下武汉雪花啤酒搬迁新建、参与东西湖区旧城改造、进行大型城市综合体建设，预计将规划建设成为一个大型商业综合体，而这一地点就在电建地产·洺悦御府项目东面。

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除了自身的配套以及紧邻的学校、商业外，项目3公里范围内的配套也是非常齐全。以及金银湖万达广场（预计2020年开业）、利嘉中欧城市广场（待建）、恒大城市广场、海林广场等商业；

休闲、医疗方面也有码头潭公园、金银湖湿地公园、五环体育中心（2019年军运会举办场馆之一，目前已投入使用，承办了卓尔中超联赛）、以及协和东西湖医院新大楼（2019年完工并投入使用）；

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马投潭公园

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五环体育中心

临空港板块分析：

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从整个大的区域来说，东西湖区发展“十三五”规划了一轴、两带、五片、多点的空间结构，西边为大面积居住区，东部为总部科研片和商业商务篇，南部为文体休闲片，布局极为合理。其中的三轴是依托107国道、金山大道、金银潭大道形成东西向发展轴，沿临空港大道形成南北向发展轴。产业上，国家级网安基地、京东方等项目分部在临空港大道这条武汉市第三条“千亿大道”旁，可促进区域价值增值，未来的临空港板块也是可以与光谷东相媲美的，所以不用过多担心这个区域目前很偏，后期发展是不可限量的。

优劣势分析：

优势：

1、电建地产洺悦御府作为区域内少有的毛坯住宅，均价比同区域的融创观澜府要低，适合刚需上车。地理位置上又比靠近四环的佳兆业悦府等更靠近内环，整体区位会好一些。

2、周边成熟的小区比较多，可以获取像周边沿海赛洛城等区域配套，生活氛围会浓厚一些。

3、距离为明小学一墙之隔，算得上区域内真正的学区房，毗邻学区，未来周边学术气息、生活健康指数都会高一些。

4、谈产品的话，电建地产洺悦御的户型也是非常方正，结构也很合理，居住起来会相当舒适，基本没有什么槽点。 

劣势：

1、距离周边两条地铁线路都有2-3公里距离，需要进行公交换乘，这一点可能对于没有车的上班族来说会麻烦一点。

2、与靠近四环的其他带装修楼盘比较，作为毛坯交付价格会略高一些。

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