房产 杠杆率105%!楼市负债被低估了?4年后见分晓

这些年看涨房价的理由，有一大堆。

比如“刚需论”、“阶层跨越论”、“蓄水池论”、“宇宙中心”论。

1，是人总要住房子，租房管不了一生一世，农村两层小院很宽敞，可是没有城市里的双气、24小时热水的家、学区、三甲医院。

2，买房也是穷人逆袭中产的法宝，不用冒险创业，不必起早贪黑，房子只要升值，就是最好的信用抵押物，手头紧不算什么，房子在手，天下我有。

3，以前每年M2增速年均15%以上，CPI十年间的增速却不足50%，农产品价格稳定，工业化电子产品价格一降再降，钱都哪去了？当然都流入到楼市里了。

4，北京只有一个，上海只有一个，广州、深圳甚至南京、杭州、成都也只有一个，这是一个当地居民都为所在城市感到骄傲的年代，敢提一句某个城市的不好，一群人跟你急。

是的，这些逻辑一点都没错，未来10年、20年依然会起效。

问题是，房地产是一个非常复杂的体系，看空派和看多派，大家都把各自的理由罗列一大堆，结果就是谁都说服不了谁。

我觉得，购房者的负债，是一个可以参考的重要标准。

看涨的理由各个牢不可破，逻辑都无懈可击，问题是，我们的房子是预售制，几乎所有人都是按揭负债，背着月供。

前天央行发通知，存量房贷要转LPR的合同，上海证券报报道的时候，提到了一个数字：目前的存量房贷高达6000多万笔，数目惊人。

因此，购房群体的收入增长速度，能不能跟上房价上涨、穷人跃升富人阶层的“负债”速度，就显得至关重要。

一句话：房子的前景再美好，还不起房贷，一切都是白给。

最近几天读了经济学家李奇霖的一篇研报，很有收获：我们平时对购房者负债的定义，极有可能被“低估”了。

如果使用居民债务余额除以GDP作为居民杠杆率，中国目前的居民杠杆率约为55%。

实话实说，这个数字其实并不高，问题是，用债务余额除以GDP这个算法，能不能反映出购房者的负债水平？

前两天一则新闻说，上市公司持有1.3万亿的房产，大家都觉得很高，但是，目前我国的房产总市值近300万亿，一万多亿的房产，只占全部房产的300分之一而已。

也就是说，购房者大多来自于居民部门，而GDP却涵盖了大量的企业，这个算法并不全面。

换个算法，分子依然是房贷债务余额，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，显然更加合理一些。

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图示来自@粤开奇霖研究

结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%！

我们以往统计购房者的负债，总觉得以后加杠杆的空间还很大，反正只有50%，60%，发达国家居民杠杆率瓶颈是70%，离天花板还远着呢。

但是，换一种算法，却是另外一番景象，105%的杠杆率，放眼望去，一览众山小。

也就是说，买房的人，没大家想象的那么有钱，最近两年还在加杠杆的人，也没有表面看起来那么光鲜。

负债率高先放一边，令人担心的是“负债结构”。

第一，购房者负债太分散，降起来很困难。

2017年至今，银行、企业都开始“去杠杆”，比如房企融资收紧，银行贷款、信托、公司债都开始限制，拿地条件变得更苛刻，关联公司不能拿地，效果也是立竿见影，企业、行业的杠杆率出现了明显回落。

但是，企业的杠杆容易降，居民杠杆率的突飞猛进，来自于广大购房者，现在外出流动人口高达2.4亿，租房群体达到2亿，这些人的杠杆怎么降？

靠上浮房贷利率？靠提高限购门槛？这些措施只能限制新进的购房者，却无法让存量的有房族解脱。

第二，“短贷长用”的现象很普遍。

想想前两年，尤其是2015-2017这段时间，有多少人借了消费贷？又有多少人买房开启“刷卡模式”？

当然，不否认有运气好的人，在调控没有下手，限购、限售措施还没实施前，趁着房价大涨把房产变现了。

但是，这些“幸运儿”只是一小撮而已，绝大部分人只能期待调控再次放开，房价再上一个新台阶，才能回本。

李奇霖提到了一个数字：我们的居民杠杆期限很短，约27.4%的居民杠杆剩余债务期限为4年，这意味着将近1/4的居民杠杆需要在未来4年以内还本付息！

也就是说，现在的购房者负债中，有接近3成是短期消费贷、信用资金、金融机构短期借款。

“短贷长用”的后果是：4年后，这些钱需要连本带息的还掉，一分都不能少。

4年后该怎么办？

除非在2024年之前，三四线城市的房价还能再涨个50%，一二线还能再翻一番。

否则，原来依赖高杠杆的有房族，到时候只能继续“拆东墙补西墙”，用新债还旧债，雪球越滚越大，难以收拾。

问题是，拉动房价的几个手段，都没了。

1，住建部今年发布的1-11月份棚改总量，只有315万套，货币化安置比例大幅下降。

按照2018年到2020年三年棚改1500万套的计划，明年的余量最多也只有500-600万套，还没2018年棚改套数多。

在2024年之前，毫无疑问，棚改总量会越来越少。

2，宽松的信贷环境再也没有了，最近两年M2增速一直在8%-9%左右，对比以前动辄15%的增速，可谓是天差地别。

明年还有巨量的存量房贷要转LPR，利率市场化以后，5年期LPR每个月都会变，不像原来的基准利率一样，长期维持在5%以下，指望像2015年那样降息也不现实。

话说回来，这年头，谁能顾得上谁啊？我们又何必替赌徒担忧？敢掏空家底买房的，想必也都做好了一切准备。

2020年，楼市依然风景这边独好，大家该吃吃该喝喝，2024年，不少人的命运可能就此改变。

文章来源:蓝白观楼市

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