房产 未来10年,如何买房?

本文全部是趋势和实操技巧，以及对未来楼市的深度理解。如果读者有不同意见，请自行改正。

1

黄金时代

记得2013-2014年的时候，楼市砖家如雨后春笋般的从地里冒出来，都预言说楼市黄金时代已过，结果2015年开启的楼市大浪潮给了他们一记响亮的耳光。

我认为，未来10年楼市黄金时代仍然没有结束，只是存在范围的明显分化，黄金时代和黑铁时代共存。

12月15日，《求是》杂志发文点名了10个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。

这10个城市的楼市仍将延续黄金时代的繁荣，别在意短期的涨跌，房产能买几套买几套，多多益善。

把自己渺小的前途和国家命运绑在一起，才是智者的作为。

2

去库存

2015年我们开启的是直接去库存，而现在开始倡导的是通过提高城镇化率来间接去库存。

鼓励1亿农民进城安家，引导小城市人口落户大城市，大力发展中心城市和城市群。现在我们已经转向用城镇化来拉动经济，用城镇化来创造刚需，从而给各地楼市去库存。

有刚需上，没有刚需创造刚需也要上！

记住一点：有库存必须去，只要开发商的楼盘卖不掉，就会存在一系列风险。房子在你手上没问题，在开发商手上才是大问题。

3

房款利率

12月28日，央行发布了存量房贷基准转换的公告。

对于这个公告我只想给大家一个建议：以前参考基准利率4.9%的那些商业房贷，转换后务必选择一年调整一次利率，不要选择固定利率。

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4

2020年走向

2020年楼市政策的预测：各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。

从11月4日至今这两个月来，这个预测兑现了多少，大家有目共睹。

接下来1月份，降准降息会继续，抢人大战保护伞下的限购取消更是会如火如荼，总之，楼市寒冬已经彻底熬过去了！

5

房贷和通胀

近日，央行原行长周小川在2019年创新经济论坛上说：“目前全球经济进入低利率时代，实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

现在，负利率的发达国家不在少数，我国不可能独善其身，这也是我们急切改革LPR，全面进入降准降息时代的根源。

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

利息越来越少，物价和收入逐步走高。千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

6

你的资产如何缩水

这么多年的房产投资经验，我深刻的体会到一点：在相同的一个牛熊涨跌周期内，每个买房人的收益是完全不同的。

有些房子涨的慢、跌的快，而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何，两种房子的差距都在持续拉大。

以下是我总结出来的熊市里房价下跌幅度排名：

跌幅从大到小依次是：郊区老破小＞郊区动迁安置房＞郊区非地铁次新房＞市区老破小＞近郊地铁次新房＞郊区学区房＞市区次新房＞市区学区次新＞市区学区老破小。

同理，在牛市里，涨幅从大到小就是倒序排列。

举个例子更直观，2015-2016年上海大涨时，内环次新从5万涨到10万，内环老破小从4万涨到8万，2017-2018年下跌时，次新从10万降到9万，老破小从8万跌到6万。

2015年时，老破小和次新只差1万，而现在相差3万，不论涨还是跌，差距都在变大！

我在这里并不是反对大家买老破小，当然带学区、核心地段、有动迁可能的老破小是非常优质的资产，但是没有这三样，涨幅是会跑输大盘的。同理，郊区三不靠的安置房和老破小更是投资禁区。

7

5年换一次房

每个时代，好房子的定义都不同。

1960年代，上海最好的房子就是工人新村，如今俗称老破小，比如曹杨新村，当时只有领导干部和劳模才能住的进去。

1990年代，最好的房子就是电梯塔楼，一梯多户，朝向四面八方。此时，能从老破小搬进电梯房的都是人生赢家。

2000年代，板式高层出现，一梯两户、户型合理、南北通透。但是面积偏大，120平以下都是两室一厅。

2010年代，在7090政策下，90平的3房2厅成为普遍，附赠面积更多，公摊更少。

现在回头看，老破小和塔楼的增值空间已经严重低于10年内的次新板房。

过去是3年一周期，未来可能是5年一周期。所以，未来10年，在可以的情况下，大家争取5年换一次房。

房产更新换代是原因之一，更重要的是逼迫自己踏准楼市涨跌周期，让自己的积蓄跟随楼市一起增值。

如果你怀疑楼市今后不再挣钱，那么是你没有选对城市，没有选对房产。过去是买到最重要，今后是买对更重要。

未来10年，好城市的好房产，仍然是你所有努力的终极目标。

来源：柯谈地产观

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