房产 蛋壳公寓赴美冲刺IPO 新租赁模式能否打动海外市场?

文章来源：腾讯房产北京站

美国东部时间2020年1月8日，蛋壳公寓更新招股书，计划将在纽交所挂牌，股票代码为“DNK”。发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间，拟发售10,600,000股美国存托股票（ADS），每股美国存托股票代表10股A类普通股。按IPO发行价区间的上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。

根据此次披露，除了原有主承销商花旗集团、瑞士信贷和摩根大通外，新增加老虎证券作为副承销商。

当前股东结构中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%，双方签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

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新租赁模式能否打动海外市场

据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，在国内的住房租赁大市场中，长租公寓企业仍有巨大的增长空间。

乘着中国住房租赁市场发展的东风，蛋壳公寓于2015年打破市面上常见的“押一付三”的规则，以“押一付一”的方式迅速打开市场，在过去的4年多的时间里，蛋壳公寓的业务扩展到全国13座城市。据招股书显示，蛋壳公寓截至2019年11月30日共运营432,690间房间，与2015年底相比，房间数增长了176倍。在最近几年实现了持续、大幅度的营收增长，这凸显出长租公寓市场的未来想象空间。

与入驻城市、运营房间数的持续扩张相对应的是，蛋壳公寓从2017年的6.6亿人民币营收，到2018年的26.8亿，再到2019年前10个月就已经实现超57亿元人民币的营收，蛋壳公寓的营收增长速度可谓“惊艳”，而且可以预见，这种高速上涨的步伐还将持续。

能够在短短的几年时间内实现快速的增长，得益于蛋壳公寓基于互联网大数据赋能的“新租赁模式”，解决了房屋资源与租户的“房源错配”问题。

并且通过科技驱动，蛋壳公寓实现出房流程标准化，进而提高房源盘活效率，进而从整体上提升市场租赁房源的数量。再加上将不同价位、风格的公寓与不同特征的租客进行智能匹配，可以帮助租客真正实现便捷地租到合适的房子，而这样的科技驱动赋能的“新租赁模式”将成为吸引海外市场目光的一大亮点。

重资产下蛋壳公寓的发展之路

根据最新招股书披露，蛋壳公寓2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币，尚未盈利的原因是其持续高速增长。相比其他互联网企业而言，长租公寓行业是一个相对来说比较重资本的行业，所以在平台业务扩张期，亏损几乎可以说是必然存在的问题，

但通过对比2018年的经调整亏损率及经调整EBITDA率，我们可以发现蛋壳公寓在过去几年时间持续高速的增长，导致仍处于亏损状态。但同时，其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。

各方面的数据都在证明了蛋壳公寓整体发展方向的正确性：营收水平层面，蛋壳公寓的高增长成绩已经无需多言，而在成本控制层面，蛋壳公寓也已经开始显露出成效，公司在2019年前九个月的经营费用相比于前年正在下降。

与时间赛跑 盈利能力可期

依照目前蛋壳公寓的发展趋势，随着蛋壳公寓营收、规模的持续上涨以及整体运营成本及资金投入的下降，未来蛋壳公寓的盈利能力将会得到证明。

除了在租赁业务上加快盈利的脚步，蛋壳公寓还在挖掘增值服务。在公司招股书的“战略”部分，蛋壳公寓就写到其租户每天在公寓里待10个小时以上，这就是巨大的机会。蛋壳公寓计划强化并扩展其生态系统：嵌入其他第三方服务提供商，提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的变现机会，如智能家居、搬家服务、金融与保险服务，及新零售和其他本地服务。

对于蛋壳公寓在行业内的优势，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖此前曾表示，“除了规模之外，长租公寓企业拥有智能化、信息化以及大数据处理等优势，才能在竞争中获得发展。”蛋壳公寓在互联网大数据赋能、供应链管理、标准化的产品和服务以及团队管理能力方面，都是突出的核心优势。

相关实力投资方的支持也从一定程度上证明了资本对于蛋壳公寓未来的看好。根据招股书披露的股东结构信息显示，蛋壳公寓的大股东有蚂蚁金服和老虎环球基金等。其中蚂蚁金服的加持将给蛋壳公寓未来在支付、金融、流量与获客层面带来更多可能，作为最大机构投资人的老虎环球基金也实力强悍。

从招股书和资本的反应我们可以看出，蛋壳公寓目前不缺背景、业绩、良性商业模式与好的市场环境，它缺的可能就只有“时间”。因此此时就是是蛋壳公寓最好的上市时间点，资本的涌入将加速蛋壳公寓的发展步伐，与“时间”赛跑，以在市场中实现更大、更多维度的价值体现。

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