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房产 解码金山水廊:惠州未来城市中心爆发点

城市的发展,总能带来意外和惊喜。


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(图片来源:视觉中国)


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在惠州建设的30多年里,惠州城市风云巨变,从早期的河麦、龙丰、下埔,转移到如今的江北片区。惠州从来都不缺中心,但令人尴尬的是,这些中心似乎总是缺乏一种向心力与爆发点,轴心带动力不足,辐射能力后劲有限,掣肘惠州的发展,成为惠州亟需解决的难题。城市的发展经验揭露,中心的变迁总是匹配现阶段的发展需求和高度,如若旧的中心无法完成带动城市发展的使命,新的区域中心将横空出世,承担起城市发展再上新台阶的重任。


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如今,惠州站在粤港澳大湾区宏伟战略和城市版图再拓的十字路口中,惠州未来的城市中心会是谁?一旦它形成中心爆发点,惠州又会发生什么改变?


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(图片来源:视觉中国)01金山新城:横空出世的惠州城市新中心“对于一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”——贝聿铭”2019年6月,惠州出台了《惠州市金山新天地分区规划》,规划建设占地约118.29平方公里的金山新天地(即金山新城),定位为“惠州未来城市中心”,一流城市核心样板....这也是惠州首次在公开文件中确定“城市中心”!


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(图片来源:惠州市自然资源局)这份规划仅仅只是个开始。随后一系列具有战略意义的动作陆续实施。 1)2019年8月,位于金山新城的金山水廊片区详细修建规划颁布。 2)2019年9月,惠州举行金山新城建设启动活动。


 3)2020年3月,《惠州市金山新城水环境综合整治项目环境影响报告书》披露,将投入超过82.53亿元用于金山新城水环境综合整治。


我们明显感知到,此次惠州想要重新为城市造中心的决心。惠州正在提高效率,塑造全新的城市名片,打破相对迟缓的建设桎梏。既为中心,必须有足够强大的爆发力,为金山新城输送新鲜的血液,让金山新城保持活力。那么,这个爆发点又在哪里?02金山水廊的使命:惠州中心的“爆发点”去年8月,一份200多页,4万余字的“惠州市金山水廊修建性详细规划”火速亮相,表面是一份景观规划,背后却在酝酿一个重大的布局。细细思考,118.29平方公里的金山新城,涉及的片区众多,为何单独对金山水廊情有独钟?金山水廊地位有多重要?此前,惠州市自然资源局相关负责人这样介绍金山新城与金山水廊的关系:“可以说,整个金山新城就将是未来惠州城市的‘门面’,而金山水廊则又将是金山新城的‘脸面’,未来城市所需的生态要素景观、新城风貌形态、资源协调统筹等要素都在这里得到集中的体现。”


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(图片来源:惠州市自然资源局)很显然,金山新城的崛起、高标准打造,它需要足够强大的爆发点,来撑起一流城市中心的格局。而“金山水廊”就是这个爆发点。规划明确提出:金山水廊定位为一流卓越城市海岸、金山新城山环水聚的生态核心和国内一流城市的形象核心。通俗点说,金山水廊就是城市中心的“核心”,被实实在在委以重任。03浓缩惠州精髓!四大核心场景激活金山水廊“爆发力”接下来,我们再来看看规划文件中如何对金山水廊进行设计的。在规划中,详尽的描绘了金山水廊未来的生活面貌,几乎浓缩了惠州人生活的全部精髓。包括轨道交通的畅想、惠州人文体现、商务中心营造,甚至是对生活场景的设计……希望以交通、商务、人文、生态、人居为支点,撬动金山新城的爆发!


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(图片来源:惠州市自然资源局) 第一,交通爆发点。根据规划,惠城南站作为金山水廊的“龙头”,对接大湾区的窗口,有效地把金山水廊甚至是惠城与外界串联起来,为整个区域输入源源不断的人流。 第二,人文生态爆发点。作为金山新城的‘脸面’,金山水廊把“人文+生态”演绎到了极致!西子湖湿地公园和东坡舫,为人们保留一片城市净土,未来,人们可以恣意徜徉在特色水街中,在城市绿肺下休憩放松,这无疑是未来惠州版的“中央公园”。 第三,商务中心爆发点。未来,金山水廊将打造“湾区独有的以航运水埠景观+创意办公综合体为主题的文创中心”,建设成为惠州的特色商务和金融商务区,有望在未来数年,从大湾区乃至全世界的先进技术和庞大资金引入金山水廊,实现财富的积累与暴击效应。 第四,人居、商业爆发点。从规划得知,金山水廊北部紧邻金山湖湖心岛区域,设立了以高品质住宅为主,结仙桃倒δ艿乃钭酆锨颍旎葜萑似ⅰ⑸桃祷钤镜姆瘴А;葜荽硬煌榷越鹕剿冉邢钢碌纳杓疲≌旃⑸桃怠⑸旅游观光全业态开发,惠州此番“铁了心”要集中“火力”打造强磁场中心,把金山水廊构建为一个多业态多配套、出行高效、繁华发达、生态宜居的城市核心,成为人流、物流、资金流和信息流汇聚的中心靶点,可谓是拉伸惠州城市地位的引擎。04任重道远!金山新城人居打造的门槛太高?但在实现宏伟目标之前,必须先解决两个难题——人口聚集与城市运营。人口补充不上来,城市前期活力难以激活,后续运营不到位,城市发展可能陷入原地打转的怪圈!从人口维度来说,根据规划,金山新城总用地面积高达118.29平方公里,未来片区人口规模达到75万人,已达到了中等城的级别,趋近于大城市,简直是“再造一个惠城”。如何吸引大量人口涌入,是完成金山新城建设重中之重的难题,也是“中心爆发点”金山水廊迫切需要解决的问题。


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(图片来源:视觉中国)追寻一线城市的发展轨迹,不难发现,都市综合体始终扮演着人口引流的重要角色。如美国纽约洛克菲勒中心、法国巴黎拉德芳斯、日本东京的六本木等,都是世界上人口密度较高的城市综合体。再如深圳万象城,最高峰时每天吸引10万人流。因它的存在,无论深圳中心如何改变,罗湖依旧是最繁华最活跃的商圈,始终发挥无可比拟的人口虹吸效应。


对于城市发展而言,规划建设仅仅是第一步,后续的运营才是决定城市能否能崛起的关键性因素。城市能级越高,运营的难度越大。金山水廊作为城市中心的“脸面”,运营上是一个极大的考验。


目前,许多一线城市,在城市开发运营的过程中,除了政府外,企业的参与也至关重要。他们深谙城市发展规律,掌握众多成熟经验,升级人居环境,早已是撬动城市发展的重要推手。因此,要保证城市后续的高标准运营,必须找到强大的“城市运营商”。


只要解决了人口引入和城市运营两大难题,金山新城的核心区建设将会水到渠成。


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(图片来源:视觉中国)让我们把目光聚焦在金山水廊,人群集聚的重任落在了水生活片区。令人期待的是,华润置地在此布局的万象天汇项目,有望再次施展“造城”的绝技。


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(示意图) 那么为什么偏偏是华润置地?为什么只能是华润置地? 首先,华润置地作为“城市综合投资开发运营商”领头羊,深层次参与城市规划建设。在房地产转型的大潮中,华润置地积极谋求改革,确立“2+X”(“销售物业+投资物业+X”)的商业模式,依托母公司丰富的产业优势,以精细深化的资源整合与领先行业的开发经验,率先从房地产商转变为城市运营商。实际上,华润置地一直深耕国内一线及高潜力城市,与城市发展捆绑密切。其中以华润置地在深圳后海的运营为典型。2010年,华润置地在后海开发的“春茧”深圳湾体育中心竣工,商业运营不到一年即实现盈利,打破了中国体育场馆运营不利的“魔咒”,大幅提升后海的区域形象。此后,华润置地还拿下了深圳湾综合发展项目,其中包括约400米高的“春笋”中国华润大厦,定义深圳湾新地标,重塑了后海的商务生活方式。


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(图片来源:网络)其次,华润置地拥有一套独特的都市综合体开发模式,被视为都市综合体开发运营NO.1。最新数据显示,2019年华润置地新开购物中心共10家,至此,华润置地在营购物中心共61家,万象系商业遍布深圳、杭州、重庆、成都等城市。值得关注的是,华润置地凭借突出的实力,差异化的业态组合,连续三年荣膺中国商业地产TOP100榜首。不论是万象城商业产品线的成功,还是深圳湾的成功,总是能看到华润置地改变城市的能量。正因为如此,华润置地一进驻金山新城,不少人才会惊呼“稳了”。


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(图片来源:视觉中国)如今金山新城的建设规格高,对地块的开发建设指标严苛,只有资源整合能力、运营实力强大的企业才能担此重任。实际上,华润置地是全国为数不多开发运营一体企业,核心在于它强大的运营能力,要在金山水廊开发业态全、规模大、人口效应强的综合体,对于在都市综合体开发运营可以“封神”的华润置地来说,早已得心应手了。


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(深圳万象城,图片来源网络)因此,华润置地入驻金山新城,携手保利、华侨城两大央企巨擘,联袂打造建面约64万㎡的都市综合体万象天汇,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅等功能于一体的“城中之城”,可以说是一件皆大欢喜的事情。从华润置地万象天汇项目开始,有望为人口流入撕开一道口子,为城市中心再造“中心”,辐射带动四周,多点发展,推动城市格局的蜕变。面对一个风起云涌的时代,惠州正在酝酿一场城市进阶的质变史,谋划众多城市规划,金山新城更是独揽重磅政策大礼包,作为未来城市新中心爆发点的金山水廊,一旦爆发出积蓄已久的力量,势必会把惠州城市能级推向另一个层级。(推广)


作者:搜狐焦点惠州团队

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