房产 柏文喜:政策空转与房企未来

作者：柏文喜

出品：焦点财经

2022年已过去大半，边际宽松的政策加持之下上半年没有迎来行业的春天，倒是出现了普遍的销售大幅下滑与更多头部民营房企的暴雷。房地产行业平稳健康发展问题成了7月28日政治局会议议题，这还是房地产行业历史上的第一次，一方面说明行业本身在国民经济中的重要地位，另一方面也表明房地产的关联产业，以及土地财政已成为逆周期调节和抗击疫情等多重增支减收因素之下稳定地方财政的核心问题。而上市房企的半年报显示已有50多家预亏，还有多家房企2021年的年报至今尚未发布。此轮行业周期是否如国家统计局说的那样已经趋向触底，确实还是一个问题。

国家统计局8月15日发布的房地产行业数据体现了一个基本基调，就是上半年销售面积、销售收入都同比降幅较大，但环比降幅收窄，似乎有触底势头。其中，1-7月商品房销售面积78178万平米，同比下降23.1%；销售额75763亿元，同比下降28.8%，在销售不畅的情况下也就导致了新开工面积和拿地面积的下降，分别环比下降35%和26%，但在“保交楼”之下施工面积和竣工面积降速同比收窄。夏天即将结束，秋天已经到来，在各地不断加大的政策刺激下目前依然看不到行业复苏的迹象，形势依然相当严峻。这其实也反应了行业基本面和行业走势，已经和政策面脱钩的基本事实。

这主要是由于过往的行业政策更擅长于从银根和地根，从市场准入方面来管控市场过热问题，而在遭遇行业信心不足与预期下行，需要提升需求的时候往往就显得束手无策了。收入预期下行之下，所有的旨在扩张需求的从市场端到资金端的政策施力，都在购房者不愿加杠杆、入市意愿下降的情况下失去了市场传导能力。而在行业流动性困境无法疏解的情况下，相关的信贷宽松也就成了无本之木，反而是大量的流动性变成了央行报表上充裕的M2和快速增加的居民存款，以及消费与投资意愿下降之下的大量的提前还贷行为。有数据表明，一方面是目前的M2相当充裕，商业银行的贷款发放不出去，上半年居民存款在经济不景气之下竟然上升超过10万亿元，创历史新高，另一方面是房地产全行业的销售大幅下滑与市场的愁云惨淡。

之所以去年下半年以来，从中央到地方不断连续推出的促进行业回暖和复苏的政策至今不见起效，主要是楼市快速下行叠加宏观预期下行，导致具有买涨不买落的楼市与房地产行业出现了企业流动性问题和市场信心双重问题。这两个问题相互作用之下，只要市场信心不恢复，楼市不回暖，短期的向房企的输血式资金纾困，无论规模多大都无法解决问题，只要销售不见起色，暴雷就只是个时间问题。而近期出现的烂尾楼业主“抱团停贷”事件更是暴露了预售制下资金监管的千疮百孔，让本来就信心已极度脆弱的新房与期房市场更是雪上加霜，也加大了行业对于未来市场复苏难度的忧虑。今年以来刚改转向二手房市场以及二手房整体上扬的交易占比，在很大程度上正是对于预售制下新房与期房市场交房风险担忧的直接体现。

作为政策失效的最典型代表，并购贷款和AMC入场作为力度较大的促进回暖和行业复苏的两项政策，正是政策面对行业基本面和市场心理缺乏认知、脱离行业运行实际的具体体现。去年下半年推出的并购贷款政策，旨在以向优势房企发放贷款，以促进行业并购整合的方式向行业注入流动性来恢复行业活力，但“二手车效应“却让市场中出现的只是较差的项目，出险房企在未最终放弃自救努力前还指望以优质项目实现翻盘和出让较差的项目来挽救自身流动性，而“捡尸心理”却让优势房企期待出险房企情况更差之后再低价获取其优质项目而迟迟不肯出手，这就致使并购贷款成了少数优势房企借机优化自身融资结构的机会而并无入市并购的实质性动作。

而AMC的入场更是如此。AMC既有经验和技术，也有资金实力和市场资源，但是在出险房企尚未放弃自救努力，也未发生行政接管的情况下，AMC的介入只能成为其脱困方案的技术咨询者和增信、注资等资源提供者。而后者在AMC没有获得出险房企资产主导权之前是不可能发生的，除非是在行政指派之下。年初一些全国性AMC已经入场并被寄予厚望，却至今不见具体动作，正是因为市场化、法制化原则让专长于不良资产管理AMC在未接受出险企业资产处置权之前无法施展其天然优势。而郑州地方AMC近期的下场，是旨在化解烂尾楼这一社会问题来帮助政府履行社会责任的，与此前AMC的入场截然不同。所以行业同仁们也不要对AMC出手拯救自己抱有太大期望，当您的命运与MC发生交集的时候，您往往也就失去了左右自己方向与命运的机会了。

在烂尾楼业主们“抱团停贷”风潮的影响与压力之下，各地政府主动或被动加强了预售资金监管，但监管的强化在地方政府“保交楼”诉求之下却往往演变为“各扫门前雪”的以邻为壑，对于多项目、跨区域的大型房企本来就十分紧张的资金面而言更是雪上加霜，反而可能造成更多的项目停工停贷和烂尾，也就有了走向了合理监管以促进资金高效使用和行业流动性恢复的政策愿望反面的可能。这是当前需要行业主管部门和监管层从行业整体角度关注和协调的一个现象与问题，不然就容易出现为解决问题而制造更多问题的结果发生。

目前，地根与银根高度受控，房地产行业已演变为以房地产为表、以土地财政为里，与作为解决国民住房需求的市场化渠道和市场化程度最高的行业之一的过往完全不同的性质，行业供求关系也已发生了质变，而行业格局也以当前土拍市场出现的以国央平（国企、央企、平台公司）为主力的现象昭示着行业的未来。因此，在去杠杆、低周转化之下的重资产化将推动行业将投资开发和持有业务等向具备长线资金、大资金、低息资金和融资优势的国央企、平台公司和少数头部优势民营房企集中，而大多数民营房企将主动或者被迫转型进入以代建、运营等为主的轻资产专业化服务领域。

形势如此，形势比人强。审时度势，量力而为，早转型早主动，以转型轻资产商业运营管理的万达已经为此作出了表率。

（作者系IPG中国首席经济学家）

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