最近暗访吴家山，遇到件稀奇事。
周边所有项目居然开始把国家机器作为卖点，默契了得。什么东西湖新法院、东西湖会议中心、人民武装部，通通搬过来：我们版块很牛掰的，被官家点赞滴！
转头一想，不对啊。
官家来了，马路牙子、绿化这类城市展示面更新光鲜亮丽，你可以说站位高度，但跟房价无关啊。倒是治安可以保障，毕竟谁胆敢在官家门口闹事？
能把官家拿出来吹，估计也是实在找不到更有说服力的卖点了吧。
再往深一想，远城区本就先天不足。
1.0时代吸收日月精华，慢慢成型。2.0时代还是等，你也不能跟人家打商量：嘿，2019要到我碗里来哦。地铁看似成了武汉的标配，但那是在主城区，对远城区来说，永远不嫌多。
一个地铁站奶一片，恰恰是武汉远城区的常态。因为真的没有刺激房价的板块利好了。
1号延长线泾河线板上钉钉，6号线二期定型了，三店周边拿了地的开发商才一一入局。开发商心里也是慌得一逼啊。 远城区的出行方式就是靠地铁站养活，佳兆业的抢位姿势，体现得淋漓尽致。拿了地的开发商，不是所有心大如远洋，有耐心慢慢磨。 武汉所有这种刚需盘扎堆的板块，节点挨得紧，配套也雷同，两两捉对厮杀，贴身肉搏最激烈，拳拳到肉也最惨烈。 活路在哪儿？ 1 4家竞争对手，抬头不见低头见，东原阅境对待示范区的态度，可是满满的求生欲呀。虽说这年头，看脸是王道，示范区可以好看，但不能仅限于好看。
这是7#架空层改装的“主题馆”，全落地玻璃窗。这套体系，叫“原聚场”。 武汉的架空层“改装风”，是渝浙系开发商一手带过来的，根据不同人群的需求，将大块空间切割，细分为吧台、书屋、影吧、剧场、休闲空间、烘焙工房等等。 东原阅境干脆收起吹得天花乱坠的吐沫星子，把你未来的生活场景直接搬到了你眼前。 这是东原第一次来汉口，也带来了“童梦童享”的标志——东东马。
一般开发商做儿童主题乐园，都是重“全龄化”，攀爬梯、滑滑梯、恐龙蛋……由一连串的游戏场景贯穿全场，但东原并没有停留在“铺面”这个段位。 游戏场景是可以无限复制的，人人都可以做，但目前武汉没有一个项目的儿童主题乐园，具备唯一性、独特性的标识，让人形成记忆“着力点”。 而东原选用一个动物形象作为实际载体，以后，人们提到东原，就会联想到“东东马”，强化客群的产品意识。恐怕，这才是东东马的由来。 “寓教于乐”的高明之处在于，不流于直白说教，而是通过每天发生的游戏场景教小孩学会共享合作、互帮互助，留住了孩子，家长自然也会多作停留，交流育儿经，有效互动。 其实，“社区运营”这个概念源自东原集团一如贯之的传统。 当初南湖项目的“童梦童享”，吊足了武汉人的胃口。后来交房后实地复盘，受限于小区体量太小，只发挥了5成功力，做了个微缩版。 到了吴家山四环边，东原阅境急于把未来的生活场景前置，正是折射出板块啥也没有的惨淡现实。所有架空层的功能分区，一家开发商的能力再大，也只能照顾到自家人。 板块只有一个冠名军运会的东西湖体育中心，比完赛就是一个普通的文体中心，未来转入商业运营常态。 整个吴家山都缺乏强劲的城市规划刺激，土拍被压得死死的，军运会的大腿也没那么管用。 东原阅境必须要提前把规划配套做出来，刺激你的想象和购买欲，让你对这个板块产生信心。 东原阅境亲身演示了，想要在远城区荒得见不到人的刁角活下来，该跪着，就要毫不犹豫地奉上膝盖。 2 同样是7栋楼，中南熙悦是33F左右的高层，东原阅境是小高层，最高不超过24F。尽管户型面积段差不离，但小高层的卖相明显比高层要吸引人。 由于东原阅境的架空层已经把绝大多数的室外活动内化，空地做园林景观，另行它招。
以中心为定点划圆，“米”字形步行道的好处是，你去小区的任何一栋楼，直径距离都不会太远，集散动线平衡均好。
而中南熙悦，还是停留在非常传统的园林分区的常态做法。 再借一张隔壁买房哥的图。
一条马路之隔，左边是中南熙悦，清一色绿色挡板，开盘半年多；右边是东原阅境，窗明几净的商铺，全落地玻璃设计，预计6月中下旬入市。 中南熙悦是常规操作，而东原提前规整商业街的做法，是在试图打破你对“货不对板”的疑虑。比起靠图纸堆起来的虚幻想象，实实在在摆在你眼前的东西，才有更强的信服力。 两家开发商对项目边界的处理方式，直接对应项目操盘手的段位差异。 中南亲身演示什么叫只会做房子的开发商。而东原从第一展示面商铺提前归置，到社区生活场景前置，倒显得中规中矩的中南熙悦，直接被秒了好几个段位。 中南熙悦作为片区地价次高的，高举1万8的大旗，成本压力摆在面前，不是没有上进心的。 它烧钱。 敢做1栋楼的复式，东原也只有南湖的晴天见也做过这种产品， 70年产权的叠层产品，成本高昂，没几家舍得，稀缺性非常强，也是想跟周边项目拉开差异。
102㎡的复式 它知道武汉客群在意什么。 2个四开间朝南，清一色的大横厅，窗墙比最高，中南熙悦的户型卖相就很养眼，“条正盘顺”。
另外，中南熙悦的装修3K一平米，有新风系统和中央空调，东原阅境2.5K的装修标准，送暖气片、新风系统，华发四季同样的装修，送4台空调、电视机背景墙。 华发、东原、中南三家开发商在装修上都有不同程度地较劲。 就算刚需扎堆如盘龙城的宋家岗，装修也没见过这么大尺度地赠送。相比同样是四环边的沌口后官湖，2.k的装修清汤白水，倒显得吴家山良心不少。 这也从另一方面显示，三店周边的开发商认了板块的弱势。 3 同为吴家山，西区新城和东区老城，完全是两副样子。再来看看隔壁黄狮海的。
融创吴家山项目早在2016年8月，地价破万，电建地产9690元一平米的地价，可挨得近的九坤房价也才9K出头。吴家山西区只有中南熙悦，地价10133元一平米。 2016年楼市的不疯魔不成活，在吴家山这里热火朝天。如果按照地价*2.5的算法，售价不到2万5都说不过去。 然而行情转势即下，一纸限令，电建直接卖毛坯，单价也高达1万7，走高低配，洋房+高层，同样是高低配，融创单价1万8左右，就是别墅+超高层，起码两边落了一头好。 吴家山西区的房价普遍1万5左右，东区也就是黄狮海板块，单价一般在1万8左右，最便宜的是金地悦海湾，那是占了地价低的便宜。 同样是单价1万8，买光谷东不好吗？买后湖、四新、白沙洲，还是个三环内，武汉这个价位的选择太多了。 4 站岗如果分穿裤子和不穿裤子的，那中南熙悦就是光屁股挨打的那种。据同行透露，最惨的时候去化只有5%。 怎么办？走分销啊，养“小蜜蜂”四处拉人，搞一套是一套。挣扎都不挣扎一下，直接把底线拉那么低。 吴家山是不幸的，因为这里是房价控制得非常严厉的板块。黄狮海拿价最高的那位，过得也艰难。 吴家山也是幸运的，全国开发商TOP30能掰扯一手，一起把板块做大做强。 所谓优秀的开发商，就是能准确认清形势，行情不好的时候，该跪就得跪。 PS 最近后台收到最多的私信消息，说目前的市场行情很混沌，看不清。那么，我来帮你捋清楚—— 本周六，6月15日下午，马哥下午茶开讲，本次主题——看清武汉当前房价形势，哪里还有空间。 你的老朋友马哥和你面对面聊市场，当然，你有其他关于购房方面的问题，也可以现场咨询。 时间：6月15日 地点：梧桐湖新城 我们备好干货和精致礼品，等着你哦！ 现场将获免费电影票。