楼市里，隔山差五就出现“神户型”
不断刺激大家模仿抄袭的冲动
90平3房，120平4房双卫，叠拼+退台，全卧室朝南……
其实所谓神户型，基本都按相似路径发展
尽可能小而功能齐全
如果再延伸一点
就是规划合理+具备一定成长性
神户型经过时间洗礼
你会发现一些当初惊艳的产品
最终沉淀成“鸡肋”
比如,错层
来源网络 有的户型其实非常贴合当下武汉限购环境+二胎现实 比如，复式 却由于种种原因 已消失在历史河流 哥以前也琢磨 为什么有的开发商总是能做“神户型”？ 是因为他的设计师更努力？ 还是因为别人不够用心？ 都不是，很多时候，你抄都抄不了 因为，神户型并没有“玄学” 有的只是“设计绝唱” 01 杭州，是大家公认房地产天堂。 用开发商自己话说，在天堂干地狱的活儿。 连保利、万科这些特别“刚”的开发商，也能做很惊艳的产品。 因为你不做，人家看都不看你一眼。
杭州某楼盘图 你不得不承认，杭州本地开发商，有着非常强悍的情怀。 他们把当地楼市审美门槛，抬得非常高。 一家杭州开发商在大冶做项目，老板专门飞到大冶看项目。 不出意料要求改设计。 这一改动，利润就减半，但老板不在乎。 就这种工匠精神，基本秒杀80%的武汉开发商。 还剩20%是什么？ 规划。 2.0的容积率，无以伦比的自然人文环境，以及无比宽松的规划条件。 大家关注一下，杭州在2011~2015年这个时间段，隶属于萧山区的“世纪城”，堪称各种神户型集中营。 哥对比一下，大家就能明白。
图1
图2 图1是老产品，图2是当地在售豪宅。 图1建面比图2少了15个平方，但使用面积多了15个平方以上！ 原因何在？ 图1虽然只有153㎡，但足足送了7个阳台。 你看到图中黄色+挑空部分，都是赠送的面积。 北向的那个书房，直接就是设备间改造！ 这种现象，在杭州非常常见。 比如一个东边套户型，东边送一个阳台，南边3个卧室，居然能各做一个阳台。 然后北边厨房+卫生间+书房，再送阳台。 这意味着整个户型，向三个方向，长出去一圈！
来源网络 这2个户型非常经典。 89建面，拓展后使用面积达到丧心病狂的128平 然后再看这种超长阳台。
来源网络 现场体验感非常震撼。 假如按照武汉的规矩，阳台面积不得超过建面15%。 以上所有的设计，统统不成立。 02 武汉的规划卡得非常严格。 首先容积率太高，5.0很常见。 然后纯住宅很少，配比大量商办。 写字楼、商铺总要沿着主干道摆放吧，于是住宅就非常憋屈的放到后面。 武汉容积率本来就很高，建筑又限高，于是就做的密不透风。
来源网络 再加上对土黄色谜之喜欢…… 最终就是很难出精品。 外型不够有型，内在好一点，也OK啊。 抱歉啊，不存在的。 户型所谓“创新”，提高得房率，说穿了就是利用各种阳台，设备间，挑空。 然鹅，武汉对开发商这些小心思，摸得门儿清。 阳台最宽做多少，阳台面积和建面的比例，窗墙比最大多少，设备间能不能封，全部都有明文规定。 精确到厘米。 这也很好理解。 在地价不变的情况下，增加总建筑面积。 等同于既多盖房子，还少缴纳税费。 某种程度是占城市便宜，地方管理者不可能视而不见。 我们知道，户型发展的终极趋势，一定是用相对小的面积，解决更大面积才能实现的功能。 特别是在单价已经很高，而且武汉楼市坚持限购的环境中，大家仅能购买为数不多房子，用户越发的接受户型是功能尽可能全，同时，必须具备成长性。 曾经“复式楼”是相对贴合这种趋势的，而且几乎是武汉“提高使用率”唯一出口。 但由于种种原因，他基本已经消失。 客户需求一直在，而且随着房价上涨，会越来越强烈，但市场供应，一直没有跟上。 03 哥掐指算了算，整个武汉在售的纯住宅复式，一共只有5个项目。 而像雅居乐花园这样，整个二期11栋高层住宅，全部都是复式产品的项目，在武汉楼市可算性价比的“凤毛麟角”。 为什么说复式使用率已经绝唱？ 以雅居乐花园为例，产品面积段从109~143平方米，总价在160万~220万之间。 这个总价，基本就是光谷首改，或者品质刚需的价格段。 我们大致可以划分市场需求的范围，关山大道、光谷东，以及雅居乐花园所在的汤逊湖。
来源武汉国土资源与规划局 关山大道单价2.5万样子，能选择面积段极少，80平户型已经绝迹。 光谷东正在进入住宅“枯竭期”，目前在售两个项目，200万价位买入门级105平产品。 三居双卫，三面朝南，已经是入门级产品极限。 如果户型变成复式，会有怎样体验？ 以雅居乐最小的108户型为例。
户型图（非交付标准） 通过户型拓展，得房率达到100%。 同样是3居室3卫，但主卧可以实现“全套房”。
部分户型图（非交付标准） 这基本已经是武汉当下监管条件下，提高使用率的极限。 好，再对比其他在售复式，大部分是顶楼部分房源。 雅居乐是全楼栋34层，纵向17套全复式设计。 这个好处在哪？ 绝不会出现复式顶楼常见的异性，尤其是尖顶。 完完全全的平坦面，意味着更高的使用效率。 我们知道，“大平层”的流行，是通过足够大的平面空间，以尽肯能多的“套房”设计，区分家庭不同成员之间动线，实现二胎居住甚至三代同堂。 而复式的差异在于，通过立体分割动线，确保家庭不同成员之间的私隐。 以雅居乐花园143平户型为例。 同样面积段，由于面积不够大，再加上得房率被砍，在平层空间可能只有3房、4房，最多实现双套房功能。
户型图（非交付标准） 复式的生活体验，就完全不同，拓展后可实现4居3卫功能区分。 公区，私人区，完全独立，家人动线不受干扰。 哪怕三代同堂家庭，一家人在客餐厅相聚，老人回到一楼卧室。 男女主人，两个孩子，可以回到二楼三个卧室，各自休息。 同时，在二楼还能规划出影音区/书房。 这种高得房率+独立功能实现，就是复式产品最大的性价比。 04 雅居乐花园，前2年卖平层，基本就是光谷流量盘担当。 神盘之所以神盘，性价比，显然不止使用面积那点事。 确实，无可比拟的1.4公里湖岸线。 遍数武汉，基本只有东湖滨生态条件可比拟。
项目实景图
项目效果图 雅居乐花园，最大自然天赋—— 1.4公里汤逊湖湖岸线。 作为亚洲最大城中湖，这个湖岸线的观景，相当震撼。 而复式楼所在建筑，基本全栋都能看湖。
营销中心实景图 值得一体的是，雅居乐邀请SWA进行湖岸绿道规划。 SWA是东湖绿道的规划设计机构。 说雅居乐花园与东湖绿道同级别，并不为过。 现在很多开发商，产品设计已经流水线化。 一套图纸可以走全国，从拿地到开盘，8个月。 而雅居乐花园单单公共和小区内部园林的规划设计，就耗时1年多。 目的就是拒绝简单复制粘贴，打造更贴合土地禀赋、地域特色的景观。 为配合外部环境，在小区内部，也有大量水景元素运用。
项目园林效果图
项目水景效果图 SWA的设计初衷在于，既然坐拥汤逊湖的雅居乐花园，天生具有大光谷·湖畔品质生活标杆的禀赋，就要最大化实现场地景观资源，以水为核心创造全方位、多层次空间体验，小区内外部实现一体化，创造形态各异的水空间体验。 水，不仅仅是景观的背景，而是围绕水打造更多主题式视觉体验，不同的水系包含小飞虹、跌水、滨水平台、水中吧台、水中休憩等等多种功能。 难能可贵的，实现用户与水的无阻隔互动。 整个项目的园林景观体系，通过植被与水景的融合，无论小品、座椅，哪怕是铺装地面的花纹，都仅仅扣住主题元素，追求极致视觉体验感。 05 这样一比较，雅居乐花园在光谷就比较特立独行。 而且跟当下主要供应量，形成完全错峰地位。 前面说过，光谷改善性客户，基本选择面就集中在光谷东OR汤逊湖。 光谷东作为未来光谷中心，130万方+的商业加持，各种城市属性预期强烈。 而雅居乐花园，主打“居住属性”牌，为光谷人居提供更多可能性。 户型稀缺+资源稀缺，更重要的是，光谷目前纯住宅供应稀缺局面之下，雅居乐大批量供应上市，对光谷楼市也有“解渴效应”。 更何况这个区域本身的生活配套比较成熟，沿着江夏大道可快速进入三环线，项目距光谷广场约12公里，距大学园路约5公里，距离光谷软件园约8.9公里。 有轨电车T2汤逊湖站，城际铁路庙山站、距离项目1.7公里左右，通过公交+轨道交通可以快速串联武昌中心区和光谷中心区。 光谷，永远不缺城市化大水漫灌。 相反，走进雅居乐花园售楼部，甚至整个示范区，说俗套点，就是鸟语花香的生态公园既视感。
项目示意图 同样160-220万的总价，雅居乐花园的空间尺度优势—— 因为极度稀缺产品，带来更多房间+人流动线分层+三代居住效应匹配度，对带眷效应极强，非武汉土著为主的光谷楼市，这就是一道关于“人居”的选择题。 来源：楼市武汉
作者: 九头鸟 时间: 2019-6-12 18:08 [打印本页]
楚网 (https://www.chunews.com/)