长租公寓规模战告一段落,开发商集体落后!?怎样才能逆袭?

去年，万科提出“收敛”、“聚焦”，“活下去”。加上当时全国各地长租公寓运营商的雷声隆隆，万科长租公寓似乎也成了不受待见的业务。

然而，人们很快发现，正如“活下去”是喊给其他人听的，万科并没有抛弃长租公寓，今年6月28日，在万科2018年度股东大会上，郁亮指出，行业到了白银时代，再靠过去单一的业务不足以支撑业务的发展。如今长租公寓也是万科的基本盘之一，只有开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑，万科才能继续领跑行业。

数据显示，虽然拓展的速度有所放缓，但是截止今年上半年，万科泊寓的拓展规模累计达23万间，开业规模为7万间，位列房企长租公寓运营商第一。

作为创新业务，长租公寓是头部房企多元化布局中不可或缺的板块，目前已经有接近一半的TOP50房企布局长租公寓。新派公寓创始人王戈宏多次在演讲中表示，由于房企手握大笔资金，未来长租公寓领域很可能是开发商的天下。

然而，万科的23万间规模，远小于自如的85万间，相寓的70万间，以及蛋壳的50万间。资本雄厚的开发商，为何落后，想要迎头赶上，要怎么干？

虽然，股东会上，郁亮表达了对发展长租公寓的坚定信心。然而，与此同时，最近万科也在在对现有房源结构进行调整和优化。

7月2日，据界面新闻报道，旨在对城中村进行综合改造的「万村计划」正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房。

可是，相比很多涉足长租公寓的房企，万科泊寓算不错的了，有的房企数十亿长租公寓资产支持专项计划已经获批，但是突然就宣布不做长租公寓了！

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▲来源：克而瑞地新引力（下同）

2019年上半年集中式长租公寓规模排名

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2019年上半年分散式长租公寓规模排名

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然而，正如前面所说，跟其他运营商相比，为啥土豪多金的开发商不仅没有遥遥领先，反而落后了呢？明源君认为，核心是两大原因：

第一，行业不同，长租公寓是服务业。

长租公寓和传统的住宅开发都跟房子有关，但这两个行业却是不同的。虽然在证监会的行业分类里，房地产行业属于第三产业——即服务业，可是现实中，全行业都铆足了劲冲规模的狂热之下，房地产开发更像是制造业，而且，相比制造业，房地产开发的精细化仍有待大幅提升。长租公寓却是十足的服务行业。

买房子是投资，明源君注意到，在房价涨势较好的年份，购房者的投诉等也会少一些，因为购房者觉得房价涨了，自己赚了，有点小瑕疵也算了，这是大众比较普遍的心理；可是，租房是消费。

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▲来源：国家统计局、明源地产研究院

有一个基本的规律是，当一个国家或地区的第三产业占GDP的比重超过60%之后，法律法规就会从倾向保护厂商变成保护消费者，比如美国、新加坡、澳大利亚等，都是如此。因为到了这个阶段，消费者的维权意识会很强，倒逼法规的改进。

2018年末，我国第三产业占国内生产总值的比重逼近60%，租房需求大的城市，第三产业的占比往往高于全国平均水平。一些房企直接用住宅物业管理，甚至让搞开发的人去做长租公寓，这很不对口。一下在城中村拿下几十套房源，更是典型的开发商思维。

第二，开发商容易陷入创新者的窘境。

早在2016年年底，我国住房租赁市场规模已将近1.2万亿，机构普遍预测，到2020年我国住房租赁市场规模将突破2万亿，至2030年，租赁人口将达2.7亿人，住房租赁市场租金GMV将达5万亿。

从欧美国家，乃至亚洲的日本、新加坡等国家看，租赁市场的发展趋势也是很确定的。换句话说，这个事情，大的趋势没问题，市场也早已存在。

自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，自如希望能占领整个市场的20%，在某些重点城市做到30%。

可是，对广大房企来说，它是一个很新的业态。

哈佛商学院教授克莱顿·克里斯坦森在《创新者的窘境》一书中指出，导致大公司的创新业务失败，并非大公司人浮于事，官僚僵化，对市场反应迟缓。实际上，有些公司采用了更加高效的管理之后，反而更快的走向了死亡。因为创新意味着风险和未知，而高效的管理则恰恰是要降低风险和未知。

最典型的例子是，去年郁亮在9月南方区域月度例会上指出，做了3年都没做成的业务，应该及时关闭。

想高质量快速做大规模

一要打破创新者的窘境

二要有技术和系统支撑

去年3月，郁亮给万科长租公寓业务立了一个小目标：“德国的住房租赁是全球有名的，德国最大的租赁企业，大概是33万间（实际为39.2万套）公寓。我们用三年左右的时间，有机会赶超他。”

其实郁亮的目标并不算大，因为还有房企宣布3年要干50万间，甚至100万间的。如果不是「万村计划」受挫，万科现在很可能已经实现去年的小目标。

相比之下，自如的管理规模已经达到85万间，距离日本大东建托集团（管理户数超过97万户）已经不远。相寓的70万间也高于郁亮的小目标。

当然，自如和相寓起步较早。自如网是2011年6月上线的；相寓始于我爱我家集团自2001 年开始的“房屋管家” 租赁业务！而万科 2015年才开始以“万科驿”为品牌在公寓市场规模扩张，2016年，“万科驿”更名为“泊寓”。

然而，同样成立于2015年初的蛋壳公寓，截止今年上半年，也已经坐拥50万间的管理规模了。为啥没开发商土豪的运营商这么牛？开发商应该学点啥？

第一，独立，突破创新者的窘境

俗话说，吃人家的嘴短，拿人家的手短。很多房企的长租公寓业务，只是整个集团的一个业务部门。偏偏住宅开发还很赚钱。长租公寓自然要被开发板块管理，而且还不容易受待见。

一个可行的方式，是让长租公寓板块独立出去，集团只做大股东，长租公寓的管理团队也持股，如此一来团队的自主性更强，而且可以避免职业经理人的短视。

最近，朗诗绿色集团、远洋集团两家房企先后剥离长租业务，以减少新业务亏损对集团整体业绩的影响，这被不少媒体解读为是长租公寓不行。明源君认为，这反而是好事。毕竟股东没有为（暂时）亏损的新业务买单的义务。剥离之后，有利于长租公寓运营团队突破创新者的窘境。由资源驱动走向由技术和创新驱动。

当然，这并非绝对的。对类似华润、龙湖这种租售并举的房企来说，在持有物业运营上已经颇有心得，而且能够将租房、工作、吃喝玩购娱，甚至买房业务，相互打通，营造一个大的生态圈，形成有质量的增长，也可以混合经营，比如华润有巢六个月以上的出租率高达96%！

第二，利用科技打破规模不经济

最近几年，各大开发商都在奋力冲规模。为啥？因为规模大了，才能更好的活下去，别的不说，银行在评审信贷资格时，就按销售额将房企分成三六九等。

因此，进入长租公寓领域的房企很自然也想大干快上。这种想法也没错，毕竟规模是建立壁垒的重要方式之一。然而，长租公寓是服务业，而且是一个很重的行业，这很容易带来规模不经济。

10万间是一个运营的门槛，这是你用传统的手工管理方式能解决的极限，如果处理不好将导致效率的降低、以及对市场变化反馈的滞后。

管理效率较低的企业，这个极限的门槛还更低。

想要打破这种规模不经济，必须要借助于技术。

比如，自如认为，强大的线上系统，在帮助自己发展、跨越规模关的时候，发挥了重大作用。

现在，自如已实现手机在线看房，也与公安系统和信用机构实现了线上对接，建立起中国第一个租客信用体系——自如分。分值的高低，决定了用户可享受租房押金的减免程度。

自如客，签约、支付、租期内缴费都可以在手机上操作，且线上签约全部使用人脸识别认证，具备足够的安全保障。

自如已经建了智能家居平台，平台上的设备数量100万左右，将公寓内的烘干机、冰箱、健身器械全都实现物联网，以后自如的每个家电维修了几次，扫码一查就知道了。这可以降低运营成本，提升体验。

众所周知，拿房成本占了长租公寓运营商成本的绝大部分。万科泊寓最近对现有房源进行调整和优化，准备放弃部分已签约“农民房”房源，主要原因就在于当年跑得太快，虽然短时间内拿了很多房源，但是整体质量却并不高……

这个问题，技术可以提供较好的解决方案。比如后起之秀蛋壳，其在短短几年内能够飞速扩张，就在于它是一家大数据驱动的互联网公司。

蛋壳公寓有一套商业智能系统，可以根据房子的区域、整套、单间三个层次，以及楼层、房况等30多个维度的数据，建立估价模型，降低对传统房屋租赁中介能力的依赖。在这套系统的帮助下，蛋壳公寓进入新的区域和城市，可以快速了解当地房屋租赁市场状况，评估区域风险、出租速度风险、成本风险和收益风险，用系统去计算回本周期，制定合理的收房价和租房价。

技术的应用，还可以解决很多服务上的效率和质量的问题，极大地提升租客的体验感……

为啥自如、蛋壳等这么牛？因为熊林最早在计算机行业，是个典型的程序员，2010年加入链家，2011年任自如网CEO；蛋壳公寓执行董事长沈博阳毕业于美国加州大学洛杉矶分校，获得计算机硕士学位，先后在谷歌中国、LinkedIn工作过，成功创办过糯米网，管理团队中，没有一个人是传统中介背景或开发商背景的。换句话说，他们骨子里就是技术派，懂得如何用互联网的方式去赋能传统行业。相比之下，更倾向于资源获取的开发商，在这块需要补的短板就比较多了！

第二，用大数据为做好产品赋能

长租公寓在欧美发达国家已经发展十分成熟，在我国却还是比较新鲜的事物。要做出好的产品不容易。如何让一个很小的空间“麻雀虽小五脏俱全”，既没这方面的经验，也缺乏优秀的设计师。

旭辉领寓CEO张爱华曾告诉明源君，她在进入长租公寓行业之前，看了不下50个长租公寓项目，没有一个让她满意的，这坚定了其进入长租公寓领域的信心——因为需求远未被满足。

比如，国家推动租购并举，本来是想让买不起房的人通过租房解决居住问题，可事实上，买不起房的人，同样租不起房。怎么做客户租得起的房子，而且住得好？这就需要产品的研发。

旭辉领寓发展得还不错，跟其成立第一天就有产品团队、注重客研紧密相关，领寓的步入式衣帽间还获得了一个专利。

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