2019年，哪些城市具有更强的市场韧性、能够更快地跨越周期？人口、产业、交通如何让城市更具备增长潜能？哪些区域将成为头部房企的布局重点？
9月5日，在深圳举行的第九届中国价值地产年会上，由每日经济新闻联手中国指数研究院发布的《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书（简称2019年中国城市价值白皮书）作出解答。
中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜在年会现场解读了白皮书，她表示：“白皮书将城市的经济实力、产业创新、财富水平、资源环境和交通通达性等指标进行全方位构建；在此基础上结合城市的人口基础对这个城市价值基本的容量，特别是房地产市场投资的容量进行分析；再结合城市价值以及城市房产关键指标（供求、蓄积、需求满足度、价格支撑以及市场热度等），来评价这个城市房产投资的潜力。”
揭晓：这100个城市最吸引地产商
黄瑜表示，《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书的评价模型是“市场容量与增值潜能两大维度评价城市潜力”。通过对中国内地298个地级以上城市开发投资吸引力进行评价后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入围“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。
白皮书显示，2019年，上海、北京、深圳和广州4个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位，1.5线城市继续保持快速增长态势，排名位居前列。
排名前10的仍然是经济和人口规模大、产业基础好且转型持续、市场需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、经济保持较快增长的成都，排名较上年跃升两位至第8位。
吸引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区和上期一样，仍然分别有6个和4个城市入围，占比50%，核心城市地位稳固。另外，还分别有8个和3个城市位居第21~50名，区域整体竞争优势突出。
此外，城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化，投资潜力较高。
值得注意的是，郑州在2018年GDP首过万亿元、人口突破千万，新房市场快速扩容，跻身1.5线城市，排名较上年提升两位；西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13~19位；而佛山市场容量持续保持较高水平，已与普通二线城市相当。
研判：人口竞争力代表城市竞争力
“基于城市价值分析的结果，我们把内在逻辑也进行了分析，得出其中重要的一个逻辑——影响这个结果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黄瑜表示。
白皮书从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势。其中人口要素是判断城市价值的基点，而决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平，因此产业是城市发展的底层动力。最后，交通网络重塑了城市空间格局，使生产要素可以更自由、更高效地在区域间交互与流动，交通规划大体“指明”了未来哪些城市更具发展前景。
趋势：房企布局聚焦核心城市群
在国家战略的叠加之下，未来中国城市群的发展格局愈发清晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群有望成为中国最具发展潜力的区域。聚焦核心城市群，可最大程度获得城市发展红利。
2018年，五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模，商品房销售面积占比也达到了46%，成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。
《白皮书》显示，长三角城市群房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2.5万亿元，商品房销售面积超2.5亿平方米；粤港澳大湾区投资热度持续较高，2018年房地产开发投资额同比增长17%至1.1万亿元。
对此，黄瑜指出：“从城市群中国各个城市的价值可见，粤港澳大湾区不仅有广州、深圳这样在全国排名前三、四位的城市，也有佛山、东莞、惠州、珠海这样的城市，特别是佛山、东莞制造业发展强劲、潜力非常突出。”
此外，长江中游、成渝商品房销售面积2018年也分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米，市场容量突出。山东半岛、海西城市群基础强，中原城市群区位优势好、规划能级高，也具备较好的发展潜力。
从城市业绩贡献度来看，一二线城市仍是房企争夺的主战场。
2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%；一线城市贡献率为21.1%，较去年增长8.1个百分点，一二线城市合计占比78.7%，仍是房企主要布局区域。
如中海地产和招商蛇口在成立40周年之际升级品牌战略，加强一二线战略布局，2019年上半年一二线城市的业绩贡献率分别为87.6%和90.3%，同比分别提升9.9个百分点和8.9个百分点。
然而房企投资趋势更趋向城市群与都市圈战略。反映在土地市场上，长三角地区热度依旧，中西部土地市场有所降温，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金额明显提升。
其中房企在长三角拿地金额同比增长29.4%，占比达40.1%；环渤海同比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四线城市房企拿地金额大幅增长所致，如合肥、温州、绍兴、无锡、常州等城市；房企在中西部拿地金额同比增长5.9%，较去年同期占比减少1.92个百分点；房企在珠三角拿地金额同比下降15.7%，占比减少4.64个百分点。
黄瑜强调：“未来一段时间，特别是对2019年的判断，房地产行业仍充满较大的不确定性，但这个行业仍然有机会。房企在布局方面要聚焦城镇化的方向，未来最主要是深耕重要的、有价值的城市，特别是目前情况下保住现金流、以销定投，在规避风险的同时把握好发展机遇。”
“我们对全年市场有一个预判，2019年销售面积肯定是下降的，降幅约5%~7%。但1~7月全国商品房销售额已经达到8.3万亿元，预计8月底能够超过9万亿元。所以全年的结果，从销售角度增长了6.2%。2019年尽管有难度，但仍然是不错的年份，所以房企在未来的发展中还是要把握发展机会，希望品牌企业投资有价值的城市，把握好发展机遇。”黄瑜表示。
文章来源：每日经济新闻
| 作者: 九头鸟 时间: 2019-9-6 18:16 [打印本页] | 楚网 (https://www.chunews.com/) |