中央会议再提“房住不炒”,释放了什么信号?

2019年年末最重要的会议终于落地。作为定调2020年经济工作的关键会议，中央经济工作会议不仅提及经济大势，而且再度定调房地产：

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

这场会议，再提房住不炒，重申“稳地价、稳房价、稳预期”，强调“因城施策”，首度提及旧改，未提及棚改，意味着什么？

这场会议，再次重申“房住不炒”。几天前召开的政治局会议，未提及房地产，一时引发各种联想。事实上，这是彻头彻尾的误读。上次会议的重点是定调大局，不会事无巨细，而这一次则是部署经济工作，每一个环节都会顾及，楼市自然不会例外。（参阅《2020，最重要的一年来了！》）

具体来看，这一次再提“房住不炒”，同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调，可谓是对目前楼市调控大原则的重申。

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在一众城市纷纷试探松绑的背景下，这种定调可谓具有正本清源之效。这意味着，楼市调控不会继续收紧，但也不会出现大范围的松绑，只有基于稳楼市的调整方能得到认可。与此同时，货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”，去杠杆政策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”，这都是全面维稳的信号。毕竟，2020年是关键之年，疏忽不得。

02全面落实“因城施策”，意味着什么？

这一次，会议提出“全面落实因城施策”，意味着什么？与去年相比，因城施策的重要性提升，提及“全面落实”。这意味着，楼市调控不再一刀切，不同城市可以采取不同的调控策略，但最终的大目标是稳。稳的形式多种多样。有的城市需要稳涨，有的城市需要稳跌，而最终的目标，既要遏制大涨，又要防范大跌。这背后的原则仍旧是“大热必有调控，遇冷则有松绑”。此前房价出现明显调整的城市，可以适当松绑以维持市场稳定，而楼市出现明显走热苗头的城市，楼市调控不可能再大肆宽松。

03“旧改”接力“棚改”，影响有多大？

这一次定调，最突出的一点是：棚改将退，旧改已来。这次会议未提及“棚改”，原因很简单。经过十年的大力推动，我国的棚户区改造已经基本到了收官之期，棚改已经基本完成历史使命。2019年多地棚改计划出现大幅腰斩，2020年剩余棚改量不算多，这话背景下，棚改的重要性不及以往，尤其是，没了货币化补贴支持的棚改，威力远远不同于以往。

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相比而言，旧改的重要性开始凸显出来。然而，旧改不同于棚改，更不会成为下一个棚改，对房价的影响相对有限。须知，棚改属于典型的大拆大建，旧改现阶段只是小修小补。根据此前文件，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，最多加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。

棚改背后是政策逻辑和民生逻辑，存在财政和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑，财政补贴可有可无。所以，棚改退潮，旧改上位，对于一二线城市的老旧小区是好事，但对于过度依赖棚改的三四线城市来说，却不能不考虑其影响。

04基建VS房地产，谁先行？

每一次关键时刻，基建和房地产的重要性都会体现出来。然而，这一次，“基建”一而再再而三被提及，而“房地产投资”则基本未被提及，这背后的政策倾向显而易见。前些天召开的重要会议提出“加强基础设施建设”，这一次的中央会议提出“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”，着眼点无不在于基建。正如凯风君之前解读的，房地产是最后的武器，是所有方法中最后的方法，不具有任何优先性。这一次，基建将会投向哪里？这场会议有明确说法：

要着眼国家长远发展，加强战略性、网络型基础设施建设，推进川藏铁路等重大项目建设，稳步推进通信网络建设，加快自然灾害防治重大工程实施，加强市政管网、城市停车场、冷链物流等建设，加快农村公路、信息、水利等设施建设。

这是2020年稳投资的关键。

05大城市群，呼之欲出

以中心城市带动城市群发展，这条战略正在得到全面贯彻。会议提出：

要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。

要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。

要提高中心城市和城市群综合承载能力。

这段定调有三个亮点：其一，京津冀、长三角和粤港澳大湾区地位最高，定位都是“世界级创新平台和增长极”。我国虽然规划了19个城市群，但只有这三个是世界级城市群，战略地位之高、经济角色之重要，没有其他其余可以匹敌。

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