|
今天看了经济学家李湛的一篇报告，对2020楼市的展望。
其中提到了“交房潮”的概念。
大家都知道，我们的房地产市场，绝大部分卖的都是期房，交房周期基本上都是两到三年左右。因此，每过两三年，都会出现一波交房潮。比如，2009年是期房销售的一波高峰，随后的2011年进入交房潮，相隔2年。2013年的时候也出现了一波销售潮，到了2016年，就出现了第2波交房潮，相隔3年。
er0xmfpiwxq1069.png
图示来自中山证券研究所
重点来了：所有人都知道2016-2017年房子卖的最好，销售额比起前两波，高的不是一星半点，可是按照2-3年的交房周期来看，今年并没有出现大规模的房屋交付。什么原因？
高周转
这里有个前提，前几年房价猛涨，从开发商的角度来说，房子盖的越快，钱赚的越多。几乎所有房企都奉行快速拿地开工的策略，只要楼盘能达到预售条件就行，售楼部盖的漂亮一些，置业顾问搞的高端一些，小区放在那里慢慢盖就行。高周转有一个理想的模型：今天买地100亩花了1亿，明天卖房又收了3亿，后天再买地300亩花了3亿，大后天卖房收了9亿。不断的拿地、卖房子，房价涨的越快，房企规模扩张越凶猛，最终的结果，就是手里一大堆在建楼盘，没办法按时交付。
停工的楼盘越来越多
大家知道最近几年有多少楼盘停工吗？数据显示，限价政策下， 2015年净复工面积-37783万方，意味着有37783万方净停工面积，较2014年增加约110%。2016年-2018年，净停工面积依然在扩大，2019年1-10月净停工面积59501万方，占施工面积854882万方的约7%。停工的原因有很多，归根结底，还是开发商急于赚钱，盲目扩大规模造成的。
还有一个规律：交房潮的间隔期限，越来越长了。
上文说到，2009-2011，从开工到交房只需要两年时间，那个时候房企还是很“良心”的，绝大部分三四线城市的房价非常稳定。2013-2016，施工周期已经扩大到了3年，这个阶段房价再次抬头，从一线到二三线，最终蔓延到三四线，此时是房价大幅上涨的“前夜”，房企还能守得住“底线”。
经济学家梁中华今年6月份的时候说：他观察了100个城市，房价在2010-2016年间几乎一分未涨，主要原因在于城镇化需求增加同时，供给也增加，各地都在做新城开发。
qxfme4uhqrx1070.png
图示来自中泰证券研究所
然而，到了2017年之后，伴随着货币化助推、房企加速下沉中小城市，一切都变了。购房者不管三七二十一，排着队买房，生怕错过变富的时机，开发商有地就敢拍，兜里没钱了就借债，房子只要达到预售条件，只要有回款，就继续去拿地，工地进度有多慢都无所谓。但是，该来的总会来，2020年，第3波交房潮必然会来临。
一方面，今年早有1个“前兆”，导致明年房企不敢新开工。
这里要提到一个数据：土地购置面积。数据显示，今年以来，购置土地面积累计同比数据一直低于20%，拿三季度来说，全国土地购置面积规模为7419万平方米，较去年同期减少862万平方米，同比下降10.4个百分点。
1zhu2ozgcxw1071.png
也就是说，2019年，开发商不宜再玩以前“挪用销售回款拿地”的方法了。再这么玩下去，一旦影响施工进度，交房周期扩大到4年，在人气下降，房价“稳中有降”的前提下，手里的楼盘交不了，一大堆地块没办法开工，任何开发商都无法承受这样的后果。更重要的是，按以往的规律，土地购置面积，往往是新开工面积的先行指标。只要拿地面积下降了，2020年房企必然不敢增加新开工，只能全力保证在建楼盘的施工，力争早日交房。
另一方面，大量中小房企，“卖地还债”将成常态。
早在2016年的一次会议上，孙宏斌就对台下很多中小房企老板说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”万科在去年10月份喊出了大家耳熟能详的“活下去”口号，随后的两个月时间内，就发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。巨头吃肉的同时，中小房企的生存环境持续恶化，龙头房企“越吃越多”，背后是小开发商无奈“卖地还债”。
《经济参考报》在12月12日发了一篇报道，题目叫《融资环境持续收紧，中小房企破产明显增多》，其中提到了一个数据：截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。在9天之前，这个数字还是446家，到了月底，又增加了4家，平均每两天就会消失一家开发商。
所谓“管中窥豹”，我们也能从开发商要面对的窘境中，来展望2020年楼市的表现。
1，第3波交房潮，肯定会比前两波持续的时间更长，最直接的影响是：在加速赶工的前提下，楼盘质量比以前更差，尤其是捆绑精装修的房子。
2，房地产行业集中度还会提升，今年破产450家并不是结束，明年可能会更多。
3，今年拿地少，明年开发商不敢新增开工，期房供给量会减少，一些卖地少的城市，某种程度上还会起到短暂稳房价的作用，当然，只是短期稳住罢了。
4，交房越多，下游的家电、家具、家居、装修表现越好，家里有做这些生意的，可能会比今年过得好点。
5，龙头房企会陆续从三四线城市“撤退”，转而收缩到二线和新一线，现在的小城市，全靠棚改的“余温”在撑着，原来那套盲目扩张规模的手法，已经玩不转了。
今天还看了一组数据：截至11月底，全国一二线城市合计卖地金额高达3万亿元，2018年同期为2.498万亿元，同比上涨幅度达21%。其中出现了13个卖地收入超千亿元的城市，刷新同期纪录。
maoyesn152j1072.png
与此同时，自然资源部数据显示，今年1~8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0%，住宅用地供应同比减少13.6%。一边是抱团取暖，13个热点城市卖地超千亿，另一边是小城市的土地都快卖不动了，大城市和小城市的冰火两重天，2020年会更明显。
都说“春江水暖鸭先知”，购房者更要有心理准备。
比如，房子会盖的越来越差，中小城市库存又开始积压，房价可能会“下台阶”，明年3-5月份，趁着小阳春，有的二线城市还会继续以“抢人”的名义放松购房门槛，甚至又会冒出“地王”、“抢房”之类的现象。但现在的环境，和2016-2017年时千差万别。放眼望去，武汉、南京、郑州、成都、西安，都说自己是“国家中心城市”，存量时代，年轻人就这么多，短暂的落户大潮度过后，新增的购买力持续性会大打折扣，指望房企再拿一波地王就拉动房价，未免有点想多了。
更重要的是，真正能代表房地产未来的，不是那些高高在上的少数大城市，而是数以千计的地市和县城。正是那些名不见经传的小城市，才维持了房地产17亿平米的销售面积，保证了上下游数十个行业的投资额，如果绝大部分城市的前景都变得黯淡，房价再次走强的逻辑就无从谈起。
文章来源：地产情报站  前往首页>> | 
增值电信业务经营许可证:鄂B2-20180008
鄂公网安备42130202000639
